最後更新日期：2024年03月22日
當人生思考著「如何準備頭期款？我能買多少錢的房子？」時，你已經來到人生的另一個階段。這些問題不僅是每一位準備買屋心中的疑惑，也是通往理想成家及不動產增加資產的關鍵一步。
首先，我們將深入了解事前頭期款，包括如何有效精準準備，接著，我們將探討您能夠負擔的房屋價格範圍，這不僅涉及你目前的財務狀況，也包括對和買房支出。此外，我們還將涵蓋日後售屋時的節稅，這是許多人在購房時常忽略的一環。
透過合理的財務規劃和稅務安排，您不僅能購買到心儀的房子，文中還能在未來的售屋過程中最大化你的財務益處。
1.頭期款是什麼
首期，又名頭款或頭期款， 如房產、汽車等，需要先行支付的一部分款項。
頭期款的金額通常以房屋總價格的一定比例來計算。在台灣，這個比例通常介於20%到30%之間，但這個比例會根據貸款機構的政策和個人的信用狀況有所不同。
支付足夠的頭期款對於購房者來說有多重好處。首先，它可以降低您的貸款本金，進而減少未來的利息支出。
支付較高的頭期款也是對自己財務狀況的一種證明，這在與銀行貸款條件時，會成為一個有利的核貸成功率。
2.頭期款要準備多少錢?
一般來說，台灣的房屋貸款，銀行通常要求貸款人支付總房價的20%到30%作為頭期款。例如，如果您計劃購買的房屋總價為1000萬元，那麼您可能需要準備200萬到300萬元作為頭期款。然而，這個比例並非固定不變，它可能會根據個人的信用評分、收入狀況以及貸款機構的具體政策有所調整。
此外，準備頭期款還應考慮到其他相關費用，如房屋交易稅、代書費這些都可能會增加您在購房初期的總支出。
總結來說，平均兩三成數頭期款時，您需要考慮到房屋日後每月支出房貸、個人財務狀況平日支出總和不要赤字為原則。
3.房貸試算
步驟一：點擊：房貸試算連結
步驟二：填入貸款金額
步驟三：看每期支付本金利息
舉例：房貸800萬、30年360期、無寬限期、單一利率、年利率2%，每月均分攤29,570元
延伸導讀：【房貸利息抵稅】房貸族90%以上人不知道！國稅局不會主動告訴你的事
4.頭期款及其他費用
買房除了頭期款外，還有裝潢費及一些基礎費用，如有裝潢費約佔房屋總價10%，其他約佔房屋總價3~5%。
買房除了要準備頭期款2-3成，還有裝潢費跟一些基礎費，裝潢費中包含家電、家具、廚房用品等購買，裝修的部分可能會根據屋況而有不同，如果是買比較舊的房子，可能會遇到處理壁癌、漏水、重新鋪地板等等狀況，就需要花比較多預算。
基礎費用主要是仲介、代書、保險、還有政府的稅費規費等等，這些雜支約佔房屋總價抓3~5%左右，以下介紹：
4-1買房各類費用
仲介費：約成交金額的2%。(如果是屋主自售就不用交這個費用)。
代書費：買賣雙方各半(收費標準依當時地區代書費為主)。
- 產權移轉費：12,000(建物、土地過戶各一張，每增加一筆多1,000)。
- 簽約費：2,000。
- 時價登錄費：2000。
- 履保費用：成交價x萬分之6。
- 登記規費：土地:公告現值權利範圍x0.1%、建物:房屋現值x0.1%。
- 印花稅：土地:公告現值權利範圍x0.1%、建物:房屋現值x0.1%。
- 抵押權設定登記：每件約4,000~5,000元(如有設定貸款買方負擔)。
- 銀行貸款設定規費：實際貸款金額千分之一(如有設定貸款買方負擔)。
保險費：火險、地震險：約2,000~3,000元(依保險公司費率為主)，以上建議都保。
其他或政府相關費用：
- 契稅：房屋評定現值×6%。
- 房屋稅：房屋課稅現值×稅率，自用住宅：房屋現值 × 1.0~1.2% (交屋時分算)。
- 地價稅：公告地價總額×稅率，自用住宅：公告地價範圍總額 × 0.2%(交屋時分算)。
- 水電、管理費、停車管理費：(交屋時分算)。
- 書狀費：一張80元(通常土地、建築各一張)。
公寓大樓管理費及車位管理費
管理費是指住宅公寓大樓的每月需支付的費用，用於維護和管理整個建築物的共用部分，例如樓梯間、電梯、大廳、花園等。管理費的金額通常會根據戶數多寡分擔基本約一坪40元~60元以上都有每月繳交給管委會。可以問管理員就可馬上知道自己的戶算幾坪。
車位管理費不同類型的車位(平面坡道、機械、塔式)管理費可能會不一樣依我家舉例約一平面停車格300元依每社區大樓為主。
5.售屋節稅(日後售屋用)
當購入房時會有的必要費用(取得成本)可以留單據作為日後減少稅金支出用
必要費用：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、裝修費等。
裝修費
但必須提示發票、收據或支付價款等證明文件供核。
可以列入：洗手台、馬桶、浴缸、水電管線、泥作工程。
不能列入：鐵鋁窗、外推曬衣架、玻璃、冷氣機，家電、傢俱（如：系統家俱）。
取得房屋後：要2年內不會消耗的才可以算在裝修費。
以上過程中所有花費的「單據及裝修更換前後要照片都要保存最好跟金流」。
延伸閱讀：國稅局買賣屋相關取得成本
延伸閱讀：日後出售自住房屋如何獲利400萬內免稅
6.FAQ實務經驗相關問題
頭期款可以分期付嗎？
中古屋：買方簽約10%用印10%完稅10%分三段頭期款。
預售屋：會推出分段付款方式買房頭期款部分會有訂金、簽約金、開工款等3的項目，依照工程進度來繳款。從下訂到交屋通常會有2至3年時間，頭期款約在這時間繳完。頭期款多少才能買房？
買房頭期款通常為房屋總價2-30%，但是因座落地點不同，可貸的成數亦有所差距。 同時，也建議預留房價的10-20%成作為裝潢基金。 將上述費用加起來，除了頭期款還要準備裝潢費加其他費用可能要25%。
頭期款不足時，可以用什麼方式補足？
有幾種方法推薦：1.信用貸款 2.原有保單借款 3.原有房屋增貸或原本已繳本金再借貸 4.原有房屋貸款再向另一家貸款金融機構進行第二次抵押設定(二胎房貸)。以上貸款前請評估收支比以免日後負擔過重。
7.宙霆總結建議
頭期款是買房時必須準備的資金，一般台灣來說，頭期款的比例約為房價的20%-30%。頭期款付越高，貸到的房貸層數越低，月付金也相對較低，頭期款付越低反之日後負擔越大，需要考慮自身的收入、支出和其他經濟狀況總和，本站有提供房貸試算並選擇最適合自己的準備方式。要注意的是如果是是豪宅只能貸款4成。再次提醒日後如有售屋時，可以通過一些方式來節稅：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、裝修費等。以上過程中所有花費的「各項單據及裝修更換前後要照片都要保存最好跟金流」。
