買房不想被話術抬價！房價最新怎麼查?買房前必做的事，查詢內政部實價登錄，從民國101年8月1號開始上路到至今途中110年7月1日昇華到實價登錄2.0到門牌（地號）完整揭露2.0之前也一併揭露及預售屋查詢與預售屋備查新制跟租賃查詢，但還是有不完全揭露的地方市價價格差距過大的特殊交易物件。
本文宙霆整理了實價登錄是什麼、實價登錄怎麼查、一定要申報嗎？以及查詢時需要注意的有哪些表面看不到的陷阱。
１.實價登錄是什麼？
政府為了改善長期不動產交易資訊不明朗化，房屋買賣後須實價登錄買賣成交價格給大家知道利於民眾知道行情價，減少資訊不對等低賣高買等事件，於101年8月1日施行。
實價登錄可以在 內政部不動產交易實價查詢服務網 查詢。
可以查詢到的資料以下：
- 交易標的：土地區段位置或建物區段門牌、交易筆棟數等資訊。
- 價格資訊：不動產交易總價、車位個數、車位類別、車位總價、有無管理組織、交易年月等資訊。
- 標的資訊：土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、主要用途、主要建材、建築完成年月、總樓層數、移轉層次、建物現況格局等資訊。
以上資訊非常詳細，對於想要買房或賣房的人來說都具有絕對參考價值。
２.內政部實價登錄怎麼查詢？
內政部實價登錄查詢網站：內政部房屋實價登錄查詢網站
操作查詢過程極為便捷，在網站首頁即可輕易找到「買賣查詢」、「租賃查詢」、「預售屋查詢」以及「預售屋建案查詢」等四種主要查詢選項。
針對大多數人經常使用的「買賣查詢」功能，只需選擇相應的縣市、輸入想要查詢的社區名稱，再選定交易的日期範圍，即可快速獲得相關的實價登錄資訊。如果沒有具體的社區名稱，也無需擔心，可以利用「進階條件搜尋」或「地圖搜尋(範圍)」功能，依據不同的條件進行更精確的查詢，輕鬆獲取所需的房產交易資訊，宙霆在跟屋主或地主進行估價實是怎麼查附近行情，買賣查詢及地圖搜尋(範圍)做介紹。
2-1.買賣查詢使用方式
2-2.地圖搜尋(範圍)使用方式
第一步驟首先在首頁選擇縣市、行政區域、地圖搜尋。
第二步驟上步驟完成後直接照下圖清除預設範圍(不然後續會顯示不出來成交價)
清除預設後依照下圖選擇框選查詢。
第三步驟點擊要查詢的範圍。
(有時候會載入過久或沒出現第四步驟請重新第一步驟，因實價登錄網站一直沒優化都卡卡的)。
第四步驟出現已框選範圍成交筆數及成交價格。
３.實價登錄多久更新?
成屋實價登錄與預售屋更新時間不相同要注意。
成屋或二手屋實價登錄更新時間及申報時間：
產權移轉後30內要申報，更新於每月1日、11日及21日每個月三次都會發布最新的實價登錄資料，可以更即時查詢房地產交易價格，有效掌握不動產交易市場情勢。
預售屋實價登錄更新時間及申報時間：
預售屋簽訂銷售契約後30日內要申報，申報後約４０天後之揭露期可查詢到。預售屋登錄時房屋狀態多為仍在建造中，所以是登錄在預售屋查詢裡而不是一般成屋交易裡。預售屋成屋後，會再次登錄至成屋買賣查詢。
４.哪些情形需要辦理實價登錄？
- 買賣案件：凡登記原因為「買賣」的移轉案件，應由買賣雙方於申請移轉登記時一併申報登錄；預售屋已經由代銷業在契約屆滿時申報過的案件亦同。
若登記原因非屬買賣，如贈與、拍賣、交換、共有物分割等，雖有產權移轉，但無須申報登錄。 - 租賃案件：透過不動產經紀業(仲介或租賃公司)成交之租賃案件，應於簽訂租賃契約書後30日內，由不動產經紀業申報登錄。若當事人自行成交，則無須申報登錄。
以上實價登錄辦理由仲介及代書協助送件辦理即可。
５.實價登錄注意5項盲點陷阱
實價登錄表面資訊完善宙霆使用時遇到的陷阱注意地方分享大家。
5-1.沒登記車位差很大
查詢最常依據社區總價的一坪單價多少做總結行情，但只依總價價格常沒有注意到是否有含車位落差很大。如交易有含車位，需要扣除車位後計算才是真實房屋單價，才不會有被誤導的情況發生。
舉例：
- 房屋＋車位：總價1620萬，面積54坪，單價30萬/坪。
- 車位坪數：9坪/100萬
- 房屋不含車位價：總價1520萬，面積45坪，單價33.8萬/坪。(不含車位真實房屋單價)
不含車位單價計算公式：
真實房屋單價 = (含車位總價 – 車位價格) ÷ ( 含車位總面積 – 車位面積)
5-2.裝潢、家電提高售屋單價
好的裝潢跟一般裝潢石材或木質家具單價可能差到3~10萬/坪都有可能，所以在評估單價時，需要多參考幾筆，坐向、裝潢、樓層、格局等等…才不會被單價誤導。
常見拉高單價的方式建商在銷售預售屋時，會以送裝潢、家電的方式促銷，送的成本早就在建築成本內讓力的錯覺，這種方式拉抬單價進行灌水拉高均價後有助於其他空屋漲價錯覺。
舉例：
- 房屋坪數36坪，總價1500萬，單價41.6萬/坪。
- 加送裝潢或家具後，總價提高1650萬，單價拉高45.8萬/坪。
隨然實價登錄2.0，有規定第一手交易的物件要把裝潢、家電等費用揭露，會寫在不醒目的備註欄中，如果申報不實將會處以罰鍰。
5-3.申報價與實際價格不符
買賣不符實際成交易價格，常見的虛報價格狀況常見手法也就是用A合約正式申報公部門，再私下再簽屬真實價B合約。
舉例狀況：
- 賣方想省獲利稅金房地合稅或財產交易所得，B實際成交2000萬，但是A合約上寫1800萬。
叫買方私下給現金。
此作法對日後買方不利地方，日後出售房屋如有獲利時因當初購屋成本低獲利變高稅金要多繳。 - 建商想拉高帳面成交價，藉以拉抬市場行情，B實際成交1,500萬，A合約上寫2,000萬。
A約簽交易總價2,000萬另一份B約則是檯面下跟賣方或建商簽，載明保證退款或折讓金額的合約，等貸款錢匯進建商或買方戶頭，和實價登錄完成後，雙方私下再依B約，退款500萬給購屋人。最後實際成交才1,500萬左右。
配合簽「AB約」，不單被查獲要以稅捐稽徵法和平均地權條例罰錢，還會因觸犯《刑法》第214條使公務人員登載不實罪、第210條偽造文書罪、第339條普通詐欺罪與第339-4條加重詐欺罪，有被起訴風險；就算情節不嚴重沒開罰，被警告修正假實登數字，被銀行記上一筆「詐貸」，也會影響自身信用條件，未來再辦信用卡、房貸、信貸，都會受影響。
延伸閱讀：AB約詐貸相關報導
5-4.出售屋況不盡相同
實價登錄無法登錄屋況成交好壞差異。
例如，某社區有一戶房屋的屋況特別好或整修過，成交價格單價較高。但其他房屋的屋況可能並不如這戶房屋好，因此實際價值也較低。
因此，有些屋主在出售房子時可能會利用這個盲點，將自己的房屋開價拉高。
此外，黑心房仲可能會利用高成交價，要求買方增加價格，依該社區的房屋成交價格單價做水平，因此買方應該加價才能買到房子。
5-5.預售屋換約時實價登錄標示不顯著
根據內政部實價登錄2.0規定，預售屋換約給第3人須時登沒錯但有遭詬病之處，原第一次已申報實價登錄成交資訊不用撤銷。換約後價格在一個很不顯著地方，交易明細備註資料欄裡有填寫敘述交易過程換約最終成交價格，但備註欄敘述的方式也不統一，宙霆在幫客戶查實價登錄時，有誠實申報的換約交易日期寫出來，也有沒把交易日期寫出來的。
６.實價登錄查不到?不揭露範圍這7項
政府為了促進房市透明化而推動，要求所有不動產交易案件都必須申報登錄成交價格。
但又並非所有申報登錄的資訊都會對外揭露。直轄市、縣（市）主管機關會先篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊，再對外揭露。不揭露範圍列舉如下：
- 總價或單價過高或過低之案件，如不具市場參考價值者，不予揭露。
- 特殊案件之交易，非屬一般正常交易者，如塔位、墓園、電影院座位等，不予揭露。
- 土地或建物面積有誤，應先暫時不揭露，更正後視個案情形另酌予揭露提供查詢。
- 房地案件如內含車位交易且車位於登記謄本上有權利範圍，未於建物標示面積內申報車位面積者，暫不予揭露，更正後視個案情形另酌予揭露提供查詢。
- 總價為 0 之案件，不予揭露。
- 土地及建物分次登記之案件，如申報人未依規定將土地及建物合併申報者，不予揭露。
- 總價或單價過高或過低之案件，如不具市場參考價值者，不予揭露。
７.實價登錄查詢行情後續？
當鎖定了區域房型後，第一步驟是進行市場比價。首先，蒐集周邊同類房屋實價登錄價格，挑選三到五筆相近的案例(或更多)，計算出平均的成交單價，作為評估的基準。
如果發現該有房子售價為均價、同類型行情，這通常意味著它的售價合理，可以考慮以該價格洽談購買。然而，要留意的是，如果這個低價過於離譜，則有必要進一步探究背後的原因。有時候，這樣的低價可能暗示著存在某些尚未發現的重大問題，例如房屋結構問題、漏水、凶宅、親屬之間買賣等情況。
看到這邊還有不清楚地方歡迎來問我或聊天。
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實價登錄常見問題QA
不申報實價登錄會被罰嗎?
實價登錄如有申報登錄逾期或不實者，申報人將會受到新臺幣3萬元至15萬元的罰款，並會要求限期改正。經 2 次限改而未改正者，處新臺幣 30-100 萬元得按次處罰。
出租需要申報實價登錄嗎?
不動產出租若是委託不動產仲介業者成交之租賃案件才需申報，但出租之不動產為未登記建物(無建物權狀)及無透過仲介，則無須申報。
檢舉不實申報實價登錄有獎金嗎?
檢舉案件以實收罰鍰總金額百分之三十發給檢舉獎金，最高以新臺幣一千萬元為限。
二人以上聯名檢舉之案件，其檢舉獎金平均發給之。同一案件由二人以上分別檢舉者，其檢舉獎金應發給最先檢舉者；無法分別先後者，平均發給之。
宙霆整理建議
資訊越來越爆炸透明的時代裡，不管是看文章你還宙霆我買任何都東西都一定會比價，當在看屋時也可以自行先查詢實價登錄最新成交價，不管是要賣屋或買屋心中有市價也不會被有心人誤導順便能測試仲介是否能信賴。
文內注意事項其中有含車位售價拿來當話術提高均價話術大有人在及預售屋換約後為什麼不直接更新至最新價格而標示在不顯著的備註裡，尤其大家常用的就是比較法，只要技術疊價把一戶拉高於行情價就會有人想說哪棟哪戶賣多少了，然後無限循環越比越高，實價登錄只是參考，買房還是要回歸基本值有多少收入買多少房子，不要超過最大負擔，造成日後支出大於收入的困境。揭露一般民眾看不到的，希望能幫助大家。
