最後更新日期：2024年05月02日
我的持分土地不想賣也被強制賣掉？首先我們先知道土地法第34條之1(§34-1)立法精神政府於64年增訂，為促進共有不動產有效利用，便利其所有權交易及解決共有物糾紛，增進共有土地經濟利用價值有利社會經濟發展制定此法條。多數決後少數人就要認栽嗎?
此篇文章內容會從土地法第34條之1基本概念共有後才能知道多數決如何成立及常見的建商常用的串通他人設定地上權剝奪少數人優先購買權內容談到法規會有點枯燥但魔鬼藏在細節裡能用舉例的方式宙霆盡量讓用大家淺顯易懂來呈現。
１.土地法第34條之1立法目的?
因民法第819條第2項共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。
因有長年被閒置，當其中共有人有要出售土地，讓土地更有效利用，有找不到人之情況，卻因民法819條規定需要全部共有人同意，無疑耗費非常多時間，，讓土地不能效利用，實為浪費土地資源。
有再找地都希望買整塊土地做有效利用地方建設，不太會單獨買一塊土地的其中一部分所以若沒土地法（特別法）特別規定就會被民法須全數共有人同意才能處份，陷於無法有效利用。
知識分享：民法為母法土地法為特別法，特別法優於母法。所以買賣依據土地法為準
２.土地共有是什麼?
土地共有顧名思義很人共有一塊土地，土地有分地號，一個地號有多數所有權人就是共有。
民法所規定的「共有」的2種類型：「分別共有」和「公同共有」。
2-1.分別共有(分別持有)
雖然共有某一筆土地，但每個人所擁有的比例都已經分別確定，因此可以清楚知道各自的「應有部分」是多少（例如A持有20％、B持有60％、C持有20％）。例如如有一塊土地已知權利範圍謄本或權狀會顯示：A：2/10，B：6/10，C：2/10。
不過，當共有人彼此之間並劃分未確定比例之前，法學上推定大家的比例都為均等。
2-2.公同共有(共同持有)
公同共有：意旨共有人「共同」擁有全部的財產。
公同共有則是數人共有一物，並不像「分別共有」有進一步去區分每個共有人各自擁有多少比例。
法定土地法第34條之1第5項處份公同共有準用之。
３.土地法§34-1處份行為有哪些？
一塊土地有多數人時其中有人要出售(處分)就一定會影響其他共有人，想出售的人不能隨意出售整筆共有土地。
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權(不包含信
託、分割、設定抵押權),最常見的就是共有土地及建物的買賣。
４.共有土地多數決如何成立？
土地法第34條之1第1項規定共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上
權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其 應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
依照相關法律規定，共有土地的出售時，不用需要得到所有共有人的一致同意。只要超過半數的共有人及這半數共有人所持有的土地比例必須超過50%同意出售，就可以依據「多數決」的原則，土地進行處份買賣程序。
此外，有一種情況。如果要賣的只有少數分共有人或單一共有人所持有的土地比例超過2/3(一定要超過)，則無需考慮共有人的人數比例，即可自行決定出售土地。在土地成功出售後所得的款項由法院提存將按照各自的土地持份比例，均等分配給所有共有人。
儘管這項法律規定可能對於不同意的共有人來說顯得有些強硬多數決霸王條款宙霆是少數一方我也不是滋味，然而，從好的地方想經濟效益的角度來考量，這種做法促進了土地和建築物的有效利用，也有助於推動社會經濟的進步。
過往因無須進行實質審查導致大吃小、強凌弱爭議不斷，好消息的是在113年1月1日起土地法34條之1執行要點修正有對此法實質審核及多數決只能賣第三人相關補強，宙霆礙於篇幅後續會專寫一篇執行要點修正後內容分享給大家。
延伸閱讀：土地法34條之1無進行實質審查，導致大吃小變相出售少數人不動產(中央社相關報導)
５.優先購買權
土地法34條之1第4項：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
上面的意思是當一塊土地共有人想要出賣自己的持份給第三人時(土地持分以外的人)，應該事先以書面通知其他共有人，讓其他共有人可以主張自己的優先承購權，並以同一價格進行購買。
白話說共有人要賣土地給持有以外的人要書面通知其他共有人。
６.我的優先購買權被搶先？
在台灣房地產市場中尤其土地利益大，一些不良業者為了規避本文第五點少數共有人行使的優先購買權，而做法規上的更高位優先權承購權。例如，有可能會與多數共有人合謀，安排一個表面上的日後要買地的「地上權人」。根據法律規定，設定地上權人(物權效益)有更高優先購買權，這樣的設計使得少數共有人的優先購買權順序不是第一優先。以上就是不良建商常用手法合併購土地。
6-1.土地法34-1執行要點第12點修正優先購買權!
好消息的是在民國113年1月1日起土地法34-1執行要點修正
土地法34-1執行要點第12點
部分共有人依本法條第一項規定設定地上權或典權後出賣土地，他共有人仍有第一項優先購買權之適用。
修正前修正後：
修正前：共有人多數決後土地要賣給地上權人有優先購買權力高於少數共有人。
修正後：多數決要賣給地上權人，地上權人是買方，地上權人已無法主張第一優先購買。而是少數共有人有第一優先購買權。
延伸閱讀：土地法第34條之1執行要點修正有哪些?
土地法第34條之1常見問題QA
土地法第34條之1優先購買權幾日？(債權效力)
本項優先購買權之除斥期間為15日；逾期不表示，優先購買權視為放棄。
土地法第104條優先購買權幾日？(物權效力)
本項優先購買權之除斥期間為10日；逾期不表示，優先購買權視為放棄。
共同共有的土地可以買賣嗎？
意旨共有人共同擁有全部財產，無持分的概念。
如要賣一樣可用土地法多數決。或申請協議分割或裁判分割後獨立賣個人持有或持分部分。
宙霆看法討論
土地法第34條之1多數決有效利用土地立意良好，但宙霆在仲介從業是此法也最多為人詬病的法條，舉例本文第6點不良建商假設定通謀行為，隨然少數人可以提出訴訟，因舉證困難檻極高，訴訟不確定性又高一般共有少數人委屈吞下。
另外多數決後要通知優先購買權人這「通知」就有技術性操作明知實際住所卻通知沒人的戶籍地最後以在登記申請書「備註欄」切結，註明「優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣」。
因為第34條之1的優先購買權是屬於「債權」性質，事後若深覺權益受損，要在舉證訴訟，種種不確定性又打退堂鼓。
事後出售金額隨可以拿回，在不願意狀態下被強制出售自己的資產實屬不公，有些可能是拚大半輩子的長輩留下祖產。文中有提到的土地法第三十四條之一執行要點修正後優先購買權人通知審核更嚴謹查核，多數共有人要壓低價格多數決買也有修正。宙霆另開一篇跟大家分享討論。
