買屋過程中遇到買屋預算沒算好或貸款成數不足違約事件成出不窮，不良仲介也沒事前告知如何防範，眼睜睜的看賠簽約款更糟的是連仲介費都需要支付的窘境，經常發生在買賣房屋糾紛上。
這篇文章內容我會提供實務上怎麼幫客戶規劃，在買房過程中要支出什麼費用及買屋簽約注意事項，怎麼事前準備預算及防範不違約，在我整理了這篇七項之中。
１.買屋目標規劃評估
大家都想買房但是想買跟能買的房這有差異，買一間房子1500萬跟1000萬的分別力馬差別就出來了。
以上兩個分別就是多抽出1.5倍收入來支出，每月付額短時間籌出1.5倍或許可以，但房貸一貸基本就是30年起薪水一下子就跳1.5倍可能性大嗎?回歸現實面所以這時候我們就要細算一下這中間不能有過多的額外支出。
有一個買屋公式推薦大家：可購入的房價=自備款足夠+每個月還款能力(後面有試算)
２.買房頭期款要怎麼抓預算才好?
大多數人買屋會有貸款需求這時侯抓頭期款是必不可少的前置準備作業，頭期款估算方式是以欲購買房屋總價的20%～30%為頭期款準備金額俗稱的2-3成，提醒如果是六都+新竹縣市購屋第二戶要準備到4成頭期款，最新限貸令第二戶限貸6成，以下舉例：
- 買屋1000萬自備款200萬~300萬(自備款2~3成)
- 六都+新竹縣市買第二戶買1000萬自備款400萬(自備款4成)
延伸閱讀：頭期款如何準備?我可以買多少錢的房子?(含日後售屋節稅)
３.買屋其他費用
除了自備款外交易過程中還需支付的各項費用有以下：
- 仲介費：成交價2%。
代書費用項目：
- 簽約費：1000 元
- 過戶費：9000~12000，建物、土地過戶基本各一張，如多章另加收費。
- 抵押權設定登記：每件約4,000~7000元。
- 實價登錄費用：1000 元。
保險費用：保險費：火險、地震險，約2,000-3,000元，如果沒貸款也可以不保。
政府收取過戶規費及稅：
- 契稅：房屋評定現值×6%。
- 印花稅：土地及建物核定契價×0.001%。
- 地政登記規費：申報地價、或房屋現值、或權利價值×0.001。
- 抵押權設定規費：權利設定金額×0.001
- 書狀費：一張80元(通常土地、建物各一張)
- 持有稅：房屋稅、地價稅交屋前賣方負擔；交屋後由買方負擔。
其他項目費用：
- 水、電、瓦斯、管理費、交屋後由買方負擔。
- 履約保證費用：買賣價金千分之6由買賣各半。
以上項目多實務上宙霆請客戶買屋前準備買屋總價的3~5%作為其他費用預備金(多則退少則補)。
４.買屋裝潢費預算準備要多少?
首先，中古屋一般的裝潢費用計算基準至少應在「房價的 10~15% 以上」，建議多預留一些更好以備不時之需及生活品質，我們可以將這筆預算大致分成 4 個類別：
施工裝潢：地板、牆面、天花板、水電、油漆、泥作、木作等等工程，這部分通常佔總預算 60%。重心放此處泥作因為往後關係到往後滲漏水。
廚房和衛浴類：這些區域的裝潢費用相對較高，通常佔總預算的 20%。
家電類：購置家具和家電的費用，通常佔總預算的 20%。
軟裝潢類：包括燈具、窗簾、裝飾品等，這部分通常佔總預算的 10%。
4-1.裝潢比例圖
以上施工裝潢或不可以動部分記得要發票及施工前後拍照留底日後如有賣房可以作為售屋成本降低房地合一稅。宙霆有長期配合的合法裝潢公司可以協助裝潢。
延伸閱讀：房子裝潢、整修可抵稅？唯獨1種家具OUT 專家：「這樣」開發票會省更多。
５.房屋貸款試算
我們用銀行常的用公式自己的月收入的4成當我們往後房貸每月能支付的月付款，以下舉例：
我每月收入3.5萬我可以貸買多少錢的房子?
3.5萬* 0.4=1.4萬我們每月能支付的月付款(含本金+利息)
我們找月付額1.4萬以下的不動產。
5-1.我月收入可以買多少的房子?
承上題完整舉例條件我月收入3.5萬的4成1.4萬、銀行年利率2.3%、貸款40年、貸款8成
35,000* 0.4=14,000我們每月能支付的月付款 (含本金+利息)
100萬年利率2.3%貸款40年每月還3,188 (這部分要算出來才有辦法算後續圖一)
14,000/3,188=4.391
4.391*1,000,000=4,391,468
4,391,468/0.8=5,489,335(可購入房屋總價約548萬)。
延伸閱讀：房貸試算
６.買屋貸款不足違約5風險還要賠錢!
買房時需要貸款這時候要更加注意看到這邊恭喜你風險不會在你身邊看完你就一定有收穫!，怎麼說呢貸款不過會造成後續交屋日到沒進行導致違約還要賠償簽約金給屋主及仲介費，首先我們要先知道不能貸款有哪些情況有以下四種情況：
6-1.買方自身收入不足
簡單來說就是買方收入銀行估算後認定無法支付往後月付額。
客戶買屋前宙霆第一個動作就是跟服務的客戶試算收入是否能月付額降低違約風險。
6-2.房屋本身條件差
屋況、地點不理想銀行不願意貸款，例如房子已經破舊不堪戰損風的房子…
6-3.成交價高於銀行鑑價
這情況通常發生在短期買賣舉多例如原屋主購入至出售不滿一年。
只要是宙霆接的案子屋主只要是短期要出售接回來一定會先送銀行估價避免有此問題發生。
6-4.銀行貸款緊縮
2024年第三季已開始有貸款水位已滿之情況導致買方貸款延遲交屋延後，或銀行不給貸款無法購置不動產造成違約。
延伸閱讀：放款水位依照銀行法72-2
6-5.違約金多少?
買賣雙方如有任何一方違約，違約金為總價10%~15%或依照合約內容及要負擔仲介費代書費。
７.怎麼避免買屋貸款不足違約?
當找到要買的不動產時候請在斡旋時跟你的業務或屋主說我要在買賣契約中，另立特約但書內容「買方房貸不到8成，買方可無條件契約解約，當然解約，賣方不得任何求償」此條款。
以上是宙霆幫買方簽約時壓這條特約，基本上如有發生貸款不足無需另補自備款可無條件解約。
但是要這條但書是要雙方同意才能生效，所以也要賣方同意。
提醒⚠️：買方要押特約但書也要賣方同意，如賣方不同意就可能要承擔違約風險。
買屋預算常見問題QA
買屋自備款要多少?
買1000萬房子自備款200~300萬(2~3成)，買屋不只是頭期款而已建議還預備買房時必要費用如代書費、仲介費、契稅、貸款設定費、裝潢費等等。
房貸不超過薪水多少建議
每個月還款額本金加利息月支的出建議收入的3~4成假設收入是3.5萬房貸每月1.1萬至1.4萬其餘6成為其他必要開銷。
月收入賺多少能買房?
月收入3萬也可以買房，房貸40年年利率2.3%大約買在總價470萬左右房屋。如文章內第五章節範例試算。
宙霆總結與討論
買中古屋或新成屋無論需要貸款或現金建議多預備金明處風格不一定是我們喜歡的暗處看不到的牆或柱子裡面滲漏水皆有可能新成屋都有可能，購屋中準備買屋總價3~5%，購屋後準備10~15%裝潢費這份每人風格不同因人而異，需要貸款的朋友把文章6~7章節多看幾遍唷，最後祝大家買房順心。
