最後更新日期：2024年08月20日
什麼是「房地合一稅2.0」跟舊制財稅(財產交易所得稅)差別在哪裡？如我的房子要出售的話，怎樣知道要用新制或舊制申報？我要怎麼知道我要繳多少房地合一稅?那些方式可以合法節稅此文章一定能幫大家賣屋一定會遇到的房地合一稅的各種細節！此篇專為房地合一稅為主軸，舊制財交稅有機會寫另一篇解說。
寫這文章前宙霆已幫百人以上試算過售屋成本及要繳多少稅金，在這個網站你可以免費學到外面需繳交高額費用才能學到的房地產買賣知識。
１.房地合一稅是什麼起始日?
房地合一稅2.0是交易稅，2016 年1月1日起取得的房地課稅，2.0於2021年7月1日實施，扣除相關成本及出售費用，出售後有獲利才會被課徵沒獲利不會課稅，持有時間越短，課徵稅率越高。
２.房地合一稅課稅標的有哪些?
３.新舊制怎麼分別這4種情況
主要是根據房地的「取得日」（可以看謄本的權移轉登記日，俗稱過戶日）來判斷，105年1月1日為分水嶺。
賣房之前一定要先了解要用哪一種稅制以下舉例情形為新制房地合一稅：
- 買屋取得日期在105年1月1日起。
- 被繼承人於105年1月1日起取得，後續繼承人於105年1月1日起繼承。
- 被繼承人於104年12月31日前取得，後續繼承人取得日是105年1月1日起。(可選擇舊制或新制)
對自己有利做選擇， 如滿足新制自住優惠稅率條件連續自住滿6年400萬免稅額如有利於自己就選新制，後面會說明400萬免稅額條件。唯一可以做選擇繼承! - 被繼承人於104年12月31日前取得，後續繼承人取得日是105年1月1日起再有人繼承**(連續繼承)。
3-1.房地合一稅新舊制繼承
我要賣房子怎麼知道適用舊制還是新制?
４.房地合一稅怎麼算？
一般我們買賣時大多只知道要繳給政府多少錢?但很少人會去深入了解這些金額怎麼來的公式是什麼?
公式：應繳納房地合一稅金額＝稅基(課稅所得)*稅率，我們下列舉例：
4-1.房地合一稅基
稅基：出售價格-當初買屋價格－取得成本(必要費用)－移轉費用(出售期間)－交易日前 3 年內交易損失金額－土地漲價總數額
4-2.取得成本
這些項目就是你買屋時及持有期間支出的項目要提出舉證文件如發票收據，可以列為成本減少稅金項目：
- 契稅、印花稅、 代書費、規費、公證費、仲介費等。
- 取得房屋後非2年內能耗竭之增置改良修繕費(固定式裝潢類)。
可以列入：洗手台、馬桶、固定式浴缸、水電管線、泥作、粉刷、磁磚、防水工程、地板天花板裝修。
不能列入：鐵鋁窗、外推曬衣架、玻璃、冷氣機，家電、傢俱（如：系統家俱）
要注意可移動皆不可列入!
裝修住家找宙霆身邊有優質合法裝修公司。
- 地方稅稽徵機關核准減除的改良土地費用
(1) 改良土地費用
(2) 工程受益費
(3) 土地重劃負擔總費用
(4) 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額
依土地稅法施行細則第51條規定之土地改良費用。
土地改良土地費用基本應由依法開業之建築師或專業技師（土木、大地、水利、水土保持技師等）覈實估算並簽證負責，作為土地改良費用評估之依據。
4-3.移轉費用(出售期間)
出售時以下支出的費用也可以減少稅金一樣要提出舉證文件如發票收據
- 仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、代書費、印花稅、規費。
未能提出移轉費用會由稽徵機關依查得資料核定費用；無查得資料，得按成交價額 3% 計算其費用，並以 30 萬元為限。
預售屋算法另有算法「已付款項加上獲利的3%」作為可扣除成本
4-4.交易日前 3 年內交易損失金額
此項有點比較不常見簡單來說就是賣掉房子賠錢3年內再賣房子可列在再賣的房子裡的成本。
交易日前3年交易損失金額:依房地合一新制計算之個人房屋、土地、房屋使用權、預售屋、股份或出資額交易損失，得自交易日以後 3 年內，自其他新制的交易所得中減除。
舉例：我有兩間A跟B房子，A屋先出售賠錢了，要在三年內賣掉B屋把賣A虧的錢算在B屋的稅基裡面。這樣我B屋出售可以減少房地合一稅。
不能說的小祕密投資客愛用。
4-4.土地漲價總數額
土地漲價總數額＝公告土地現值−前次移轉現值
舉例：我今天賣一間房地出售時土地公告現值200萬-前次以轉現值160萬=漲40萬
這漲的40萬就是我可以列在出售房屋稅基成本上。
4-5.房地合一稅率
上述我們說完了稅基然後就是要知道持有幾年出售稅率是多少?
- 一般成屋：持有 2 年內課稅45%、超過 2 年未逾 5 年課稅 35%、超過 5 年未逾 10 年課稅 20%、超過 10 年課稅 15%。
- 地上權：自105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
- 預售屋：自105年1月1日以後取得之預售屋及其坐落基地。
- 法人營利事業： 2 年內稅率 45%、超過2年未逾5年35%。超過5年以上20%。
- 非境內居住者： 2 年內稅率 45%、超過 2 年 35%。
- 營利事業股權：2.0以後營利事業交易其直接或間接持有股份(或出資額)過半數之國內外營利事業之股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)之價值50%以上係由中華民國境內之房地所構成者(下稱符合一定條件之股份或出資額)。但該股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之（所得稅法第4條之4）
- 法拍：被法拍如有獲利也是要被課房地合一稅20%。
５.房地合一稅試算
我們知道了稅基項目及稅率，舉例試算我今天要賣一間房子要繳多少房地合一稅?
一間房子我在105年5月1日購入價格是1000萬，然後110年5月2日我賣1300萬。取得成本是53萬、移轉費用是55萬**(若無移轉費用得按成交價額 3% 計算其費用，並以 30 萬元為限)、土地漲價總數額10萬、持有是5年以上稅率是20%。
1300萬－1000萬－53萬－55萬－10萬=182萬。
182萬(稅基)*20%(稅率)=36.4萬為應繳納房地合一稅金額。
６.房地合一稅400萬免稅額
新制上路後短期買賣最高達45%房地合一稅，宙霆推薦客戶用自住6年優惠稅率400萬內免稅額超過部分10%課徵。
6-1.400萬免稅額條件
- 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
- 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定
不止戶籍要遷進去還要連續實際居住滿6年。國稅局會不定抽查回訪各項查。
符合條件只要賣掉房屋賺400萬內都無房地合一稅，超過的就以稅率就是10%稅率計算。
延伸閱讀：如何售屋賺400萬免稅額3分鐘學會自住房地出售優惠稅率
７.重購退稅房地合一
只要許多人可能會覺得賣房需要支付這麼高的所得稅，進而對買賣房產產生猶豫。我只是想換房子是因為需要更大或換地點而換屋，那麼其實不需要過度擔心！這個重購退稅一定適合你。
無論您是「先買後賣」還是「先賣後買」，只要在買屋與賣屋之間的時間間隔（依謄本移轉登記當日為準）2年內再符合相關各項重購退稅條件退稅必非難事，退稅有分全退跟部分退。
7-1.小換大全額退
108年1月5我賣一間1000萬A房屋繳了50萬房地合一稅，2年內的110年1月1日買了一間1300萬B房子符合小換大50萬全額退。
7-2.大換小部分退
113年1月1日我買了一間900萬B房子2年內114年12月1日賣了原有的A房子賣1000萬繳了50萬房地合一稅，符合大換小退45萬(900萬/1000萬)=45萬
延伸閱讀：如何重購退稅省百萬1篇搞懂
８.非自願因素7情況五年內適用20%稅率
7 種非自願的情境適用 20%稅率課稅：
- 個人因調職非自願離職。(被迫離開原工作地址，需要出聖原工作地房子)
- 遭鄰居越界建屋。(當你的土地被越界)
- 傷病醫療負擔重大。(因為傷病需要錢)
- 遭法院強制執行法拍。(不動產被法拍)
- 持保護令避開家暴。(要遠離家暴對象要出售房屋)
- 繼承取得不動產房貸無力償還。(繼承後還不出原房貸需要出售)
- 繼承房屋後未經同意遭其他共有人出售房地持分。(被迫賣出如被多數決)
房地合一稅常見問題QA
什麼時候要繳房地合一稅？
房屋、土地完成所有權移轉登記日(房屋使用權、預售屋及股份或出資額為交易日)的次日起算30日內填寫申報書，向該管稽徵機關辦理。
房地合一稅從哪一年開始？
民國105年1月1日西元2016年1月1日。
房地合一稅沒繳會怎樣？
個人未依限辦理「申報」，處3,000元以上30,000元以下罰鍰， 依據《稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表》規定，違章行為之裁罰倍數如下：
裁罰日前一年內經第一次裁罰者：處新臺幣3,000元罰鍰。
裁罰日前一年內經第二次裁罰者：處新臺幣9,000元罰鍰。
裁罰日前一年內經第三次以上裁罰者：處新臺幣20,000元罰鍰。出租會影響房地合一稅嗎？
答案：不會 但會有影響400萬免稅額跟重購退稅。
房地合一稅納稅義務人是誰？
所有權人個人為納稅義務人，每筆交易應分別申報；免再併入年度綜合所得總額辦理結算申報。
賠錢賣房子要繳房地合一稅嗎？
答案：不用 但不管賺或賠錢都要申報房地合一稅。
宙霆總結與討論
買賣房屋一定會遇到稅金，繳交的稅金是大家辛辛苦苦賺來的，繳稅是國民應盡義務但怎麼聰明節稅，幫客戶節稅是宙霆第一件會做的事，那些要事前注意的也一定會事先提供，例如房屋要修繕一定要跟修繕公司拿發票今天多個5%我可以少繳更多的房地合一稅，今天我修繕50萬沒開發票就要繳50的房地合一稅，我1間房子持有5年以上稅率是20%，50萬*20%=10萬今天我有發票就不用繳這10萬。
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