最後更新日期：2024年11月02日
重購退稅能合法節稅省荷包，國稅局不會主動告訴你的事就有可能讓你的權益睡眠了，民國 105 年開始實施新制房地合一稅之後最高課稅到獲利的45%，你辛苦賺的錢少了一半的那種感覺想像一下，薪水趕不上物價，在資訊流通的現代，買房或賣房前多鼓勵大家查詢相關規定，多一分準備少一分疏失。
最近身邊的朋友問我現在房價都那麼高有什麼可以省，我能想到提供他們的節稅參考!有關退稅部分一般民眾也是一知半解居多到宙霆特別整理此篇，整理讓大家比較能一看就好吸收的內容，分類流程注意事項實務上有遇到的相關問題也會用QA方式，讓大家退稅更順利。日後有修改法令或內容更新更變宙霆我第一時間更新。
１.什麼是重購退稅
字義上來說把房子賣掉後再買就可以滿足條件申請退稅主要是提供換屋族節稅優惠。
(1) 先買新屋，再賣舊屋。
(2) 先賣舊屋，再買新屋。
以上要符合一定條件可申請「退」還出售房屋所繳納的土地增值稅或財產交易所得稅(舊制)或房地合一稅(新制)。
提醒：三種稅條件各自獨立各別符合。
２.重購退稅有哪些?
遇到想退稅的就是問我的家能重購退稅嗎? 我第一反應就是你想退哪一種? 一般都會回說有哪幾種? 我都會回答說能申請退稅的那種。
那我們來看看有哪幾種每種跟條件：
第一種：土地增值稅。
第二種：財產交易所得稅(舊制)(財交稅)。
第三種：房地合一稅(新制)。
房地合一稅時間表分部圖，時間脈絡起源到目前為止中間立法那兩年103-104年基本上已經過去是了給大家參考，目前原則上105之前取得為舊制105以後為新制。
原則就有例外(例如：繼承、遺贈、夫妻贈與或行使剩餘財產差額分配請求權)
例子：被繼承或遺贈人在舊制之前取得，繼承人或受遺贈人出售可選擇新制或舊制。
取得日可以追溯至前一手的取得日，而有機會維持適用舊制，因為篇幅關係會再另外寫一篇文章與大家探討。
計畫重購退稅之前一定要先劃分清楚新舊制，歡迎免費諮詢官方LINE。
補充：土地增值稅重購退稅沒有新舊制之分。都要課徵土地增值稅。
３.土地增值稅重購退稅條件
申請條件需求：
- 型態：出售前 1 年內無出租或供營業使用包含公益出租。
- 設籍：所有權人本人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
- 面積：
1.購入都巿計畫土地最大適用面積是300平方公尺，約90.75坪。
2.非都巿計畫土地最大適用面積 是700平方公尺，約211.75坪。
3.超過範圍不列入退稅範圍。 - 出售土地不受面積限制。
- 土地價格條件：
購入土地地價總額及已繳納土地增值稅＞出售土地地價總額：全額退。
購入土地地價總額＞出售土地地價總額-已繳納土地增值稅：退差額。 - 時效：先賣後2年內買或先買2年內再賣(謄本登記日期)。
- 產權所有權人：出售土地及購置土地所有權人同屬一人。
3-1.土增稅退稅管制時間
退稅後從移轉登記日起管制五年不能有以下情況：
- 不得移轉：不能出售、贈與、夫妻贈與、法拍、抵押或設定其他權利給他人。
- 不得出租：不能將新屋全部或部分出租給他人使用，無論有無收取租金。
- 不得營業：不能將新屋全部或部分用於營業或其他非住宅用途。
- 不得遷出：不能停止使用或遷出，除非有特殊原因，如災害、修繕、工作調動等。
延伸閱讀：重購退稅好貼心，5年的管制期限要注意
延伸閱讀：繼承移轉不受重購退稅5年追繳限制
注意事項：
- 出售時沒有申請按自用住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。
- 出售土地價格是公告現值，非交易價格作計算。
- 先購後售者，於購買時須原持有地為自用住宅用地。(適用全部重購退稅)。
- 先買A房地之前戶籍就要先在後賣的B房地裡面了!(常常有人忽略而退稅失敗)
- 重購退稅常被需略的地方『居住事實』要注意!(適用全部重購退稅)。
- 依據法律法源：土地稅法9條(設籍說明)、土地稅法35條、土地稅法37條。
４.財產交易所得稅重購退稅條件 (舊制)
申請條件需求：
- 型態：出售前 1 年內無出租或供營業使用包含公益出租。
- 設籍：納稅義務人本人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
- 面積：無限制。
- 買賣價格條件：購入總額＞出售總額。
- 舊制退稅計算金額有另外計算到房地比及房屋+土地評定現值要注意!
(不能只單單計算交易總額) - 時效：先賣後2年內買或先買2年內再賣(謄本登記日期)。
- 產權所有權人：本人或配偶。
- 管制時間：無管制時間。
注意事項：
- 「自用設籍認定」條件與土地增值稅相同，原為納稅義務人扶養之直系親屬設籍辦竣。
- 舊制重購退稅沒有大換小(賣大屋買小屋)比例退稅，只有新制才有比例退稅!
⑨ 依據法律法源：所得稅法第17之2 、財政部108.11.18台財稅字第10804592200號令。
舊制取得但在105年後的今天賣可以重購退稅嗎? 答：可以
但是算法跟新制不一樣，請專業代書試算。
舊制沒有新制房地合一部份退稅只能全退條件申辦。
５.房地合一稅重購退稅條件 (新制)
申請條件需求：
- 型態：出售前 1 年內無出租或供營業使用包含公益出租。
- 設籍：納稅義務人本人或其配偶、未成年子女於該地辦竣戶籍登記。
- 面積：無限制。
- 買賣價格條件：購入總額＞出售總額(全額退稅)，購入總額≦出售總額 (比例退稅)。原屋出售900萬，後面買1000萬(全額退原繳的房地合一稅)。
原屋出售1000萬，後面買900萬(比例退原繳的9成房地合一稅)。 - 時效：先賣後2年內買或先買2年內再賣(謄本登記日期)。
- 產權所有權人：本人或配偶。
5-1.重購退稅管制時間
退稅後從移轉登記日起管制五年不能有以下情況跟土增稅一樣：
- 不得移轉：不能出售、贈與、夫妻贈與、法拍、抵押或設定其他權利給他人。
- 不得出租：不能將新屋全部或部分出租給他人使用，無論有無收取租金。
- 不得營業：不能將新屋全部或部分用於營業或其他非住宅用途。
- 不得遷出：不能停止使用或遷出，除非有特殊原因，如災害、修繕、工作調動等。
注意事項：
- 很重要再次強調，重購退稅常被需略的地方『居住事實』要注意!(適用全部重購退稅)。
- 重購退稅遭國稅局複查沒有居住事實遭追補稅(相關報導)。
⑨ 依據法律法源：第14條之8、房地合一課徵所得稅申報作業要點第二十點。
６.國稅局可能抽查非自住項目
最近跟同業討論及相關新聞收集分享給大家。
- 醫療的就診紀錄 。
- 勞健保的投保單位 。
- 管委會查詢，有出租或無人居住。
- 查詢水電帳單，是否符合正常居住使用狀況。
- 磁扣進出紀錄，汽機車進出紀錄。
- 家具進入進出時間。
- 持有期間的「裝修申請紀錄」。
- 居家生活照片。
- 通訊地與居住地不符。
以上隨然被抽查但真的有實際居住可向國稅局承辦說明。
重購退稅建議實際居住1年以上，因有申請居住6個月被追繳之案例。
７.重購退稅申請需要哪些資料？
土地所有權人於出售土地後，自移轉登記日起，2年內重購自用住宅用地者，如新購土地地價大於出售土地地價，扣除土地增值稅後之餘額，得向稽徵機關申請就其以那土地增值稅內，退還其不足支付新購土地地價之土地。應備如下證件：
7-1.文件內容
- 土地增值稅自用住宅用地重購退稅申請書。
- 原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
- 原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其它證明文件影本。
- 出售土地之土地增值稅繳款書收據正本。(如無法提示，改立具切結書)
- 如有三親等以外他人設立戶籍，檢附設籍人無租賃關係申明書及身分證影本。 處理期限：二十天
7-2.送件方式
- 備妥以上資料送至當地稅務機關，親送郵寄皆可。
- 網路線上申請洽當地稅務機關網站進行線上申辦。
建議：送件資料請與專業代書協同辦理，可以事前討論是否有資料不全或不符規定遭追繳的風險。
重購退稅常見問題QA
先賣預售屋後買成屋可以重購退稅嗎?
預售屋，無權狀、無門牌、無戶籍，不符合房地合一稅重購退稅條件。
最基本要點設籍都沒辦法了更別說有居住事實。那先買預售屋後賣成屋呢?
可以說是買預售屋等成屋的概念!什麼意思呢
先搞懂先買後賣，先買移轉登記日起2年內出售原房屋
預售屋階段無產權無門牌沒有謄本就沒有謄本移轉登記日，就無登記日起的2年內出售舊房屋無法符合相關規定。
等建商移轉登記日成屋之後2年內再出售舊房屋才可以申請。
建議：不如直接買成屋因為預售屋等成屋有可能會延遲交屋、爛尾樓等..風險時間不好掌控。設入籍有看沒很清楚
比較有常遇問題的就是直系親屬跟未成年子女。
1.直系親屬：子女、父母、祖父母 。
2.未成年子女：18歲以下 (18歲成年)。
最常被搞錯新舊制有分別一定要注意。先生名子賣房子然後妻子買房子可以申請土地增值稅退稅嗎?
土地增值稅買與賣或賣與買都需要同一個人，不符合條件。
但是舊制跟新制是可以申請的因為產權登記本人或配偶。
不需要像土增稅退稅買賣要同一所有權人。重購退稅後被管制五年內戶籍遷出會被追稅嗎?
不可以任何有關移轉、出租、營業、遷移，每年都會清查不要僥倖唷。
承上題三種特定情況而遷出戶籍者，可免被追繳稅款
台財稅字第11100584750號解釋令，針對適用房地合一新制重購退稅的民眾，增訂下列三種豁免情形：
1.未成年子女就學所需必須將戶籍遷入學區。
2.本人或配偶因公務而被派駐國外。
3.第三則是原所有權人死亡。管制五年內夫妻贈與可以嗎?
夫妻贈與屬於移轉行為所以不可以唷。
土地增值稅重購退稅所說的面積限制是怎樣?
當購入的都計內房地面積是100坪，只能用90.75坪新購土地地價總額計算。
一般人家一戶住家要到地坪要到90.75坪以上應該不多。什麼小換大全退稅，大換小比例退稅 怎麼分類
要先知道大小換不是坪數計算而是總價計算，不要搞錯樓。
土地增值稅、(舊制)財產交易所得重購退稅、(新制)房地合一稅
=買大屋賣小屋(小換大)全退稅。
(新制)房地合一稅=買小屋賣大屋(大換小)比例退稅。重購退稅居住事實
最常被追退還稅及申請不過最高比例就是『居住事實』，稅務員稽查最常見
的有4種或其他(真的是查水表)
1.查看水電瓦斯是否符合為正常居住用量。
2.到實地查訪鄰居管理員。
3.要求提供自用住宅的房屋稅單及地價稅單作為佐證。
4.稅捐單位會進行重購退稅一買一賣之間的資金流向查核。
宙霆總結建議
高房價的的現代重購退稅是一項，對於真正自住者極減輕稅務優惠政策，透過這項政策重購房屋時有機會節省大筆的稅金，進而減輕購屋的財務壓力。知道有這項退稅機制之後的現在剛好又有用此退稅的打算的你，在此之前一定務必要多確認各項符合條件一一確認後再多方請教相關人員逐項針對問題詢問，因為每一步如有不符合就會無法退稅甚至事後遭追捕還退稅，各類退稅實務上稅務機關都從嚴認定，稅務承辦人員心態不一是前準備為上。
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