最後更新日期：2024年08月28日
土地法第34條之1執行要點修正113年1月1號起多數決強制出售已成往事?要先知道立法意旨是簡化、共有關係避免所有權的畸零分散及細分、為增進共有土地經濟利用價值有利社會經濟發展制定此法條。長年以來執行上被不肖業者或有心人士依此法通謀多數決後低於市價購入等…損害少共有人之利益，為人詬病稱「霸王條款」不公現象修此法執行要點。
今天要來討論修正前為人詬病的地方跟修正後內容討論，說到法規法條多又生澀難懂，宙霆會依以往較多人不公條款修正重點呈現盡量白話讓各位好了解，內容雖多惡魔藏在細節裡建議翻覆觀看。
１.多數決有償讓與對象不得為共有人之一
根據土地法第34條之1第1項的規定，「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」這一條款為不動產共有權的多數決提供了法律依據。
然而，該法條在實際應用中引發了一些學術與實務上的討論，法律條文本身沒有對處分對象設定明確限制，除了賣給第三人以外叫無異議之外，因此對於多數決後是否允許共有人為受讓人，過去的學說和實務見解不一，這成為了共有不動產處理中的一個重要爭議點。
最新的執行要點修法已對此問題做出明確規範。根據土地法第34條之1執行要點第三點第二項的規定「有償讓與之處分行為,共有人除依本法條規定優先購買外,不得為受讓人」。
共有不動產多數決後有償讓與只能賣給第三方，而共有人除了依法有優先購買的權利外，不能直接成為買受人(買方)。這一規定的制定基於以下幾點考量：
- 一名共有人於其他多數決共有人，可能以低於市場的價格購買，這樣的行為存在利益衝突，可能損害其他共有人的權益，情形顯失公平。
- 當共有不動產被多數決定出售時，強制將未同意的共有人的持份也一併處分，這違反了共有權的原則。
- 原共有人之間買賣無須通知其他共有人優先承購權，實質上等於是一種內部買賣，這將剝奪其他共有人依法行使的優先購買權。
修正前：共有人多數決後多數決共有人可以買。
修正後：共有人多數決後共有人不能買只能賣給第三方，但只要是共有人就有優先購買權。
２.多數決他共有人得僅就其共有部分行使優先購買權
土地法第34條之1執行要點第12點第1項「部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時,他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。」這意味著，如果多數共有人通過多數決出售整筆共有不動產，那麼不同意的少數共有人可以在「同樣條件」下主張優先購買不動產。
然而，「同樣條件」這一要求在過去曾引發許多爭議。特別情況是，當部分共有人依照土地法第34條之1第1項規定多數決出售共有土地或建築改良物，並且在同一買賣契約中合併出售了非他共有人共有的土地或建築改良物。這時，其他共有人行使優先購買權時，應該是否需要依照買賣契約的同樣條件購買全部出售的標的?，還是可以只選擇購買原共有的部分?
進一步明確規範，土地法第34條之1執行要點第12點第2項進行了明確化規定。
於數宗土地或建物併同出賣,他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有下列情形之一者，不在此限：
- (一)部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件。
- (二)依法令規定應併同移轉。
舉個例子來說明： 假設甲、乙、丙三人共有A地。甲和乙透過多數決將A地以及另外三塊僅屬於甲乙的土地，共四塊土地，一併出售給某位買家K。在此情況下，丙雖然在多數決出售時具有優先購買權，但原則上必須依照「同樣條件」行使該權利，這曾引發爭議丙是否需要一次性購買包括A地在內及其他四塊土地的爭議。假設丙單獨優先購買A地的價格可能只需600萬，若加上而整體四塊土地的價格可能高達千萬甚至上億，這種情況可能會不公平地侵害丙的優先購買權。
為了避免這種情況，並防止以更嚴苛的條件間接阻礙其他共有人行使其優先購買權，上述相關執行要點，丙現在可以選擇僅對其共有部分的不動產（即A地）行使優先購買權，除非存在使用上不可分割的情況且經法院判決確認，或根據法律規定該土地必須一同移轉，才不能行使單獨優先購買其部分。
修正前：少數他共有人要優先購買全部土地之情形。
修正後：共有人含其他數筆土地被多數決處分，少數共有人優先購買原本土地。
但有法院判決不可分或法律規定須一同整筆移轉，就不能單獨優先購買原本土地。
３.多數決通知公告新公告方式
土地法第34條之1執行要點第8點，書面通知與公告，其方式及內容，終於不再馬虎審查了(開心)從嚴認定力道滿強的請耐心看。
3-1.通知方式
原本的規定是採用雙掛號郵件或郵局存證信函進行通知。然而以往有無實質審查情況發生，為了提高通知的準確性和確保其送達，此次修法對送達地址提出了更詳細的規範。具體而言，對於他共有人，通知應送達至其戶籍地址；對於法人或非法人團體，則應將通知送達至註冊的事務所或營業所。
3-2.通知處所
在通知處所的規定上，為了進一步確保通知的有效性，提出了以下明確要求：
1.基本原則：實際住所通知並記明 通知優先送達至實際居住地。這是為了防止部分共有人明知道他共有人實際住址的情況下，仍只向戶籍地址發送通知，可能導致通知無法正確送達情況，從而損害少數他共有人的權益。部分共有人有以下幾種情形，也應查明他共有人實際住處或營業地點、事務所地點。
- 他共有人的戶籍地址無法送達。
- 根據戶籍法第五十條，他共有人已向戶政事務所申報戶籍暫遷。
- 已知他共有人不居住於戶籍地，而能夠根據實際住處進行通知。
- 部分共有人需要在登記申請書中明確記載，確認通知的地址為他共有人的實際居住地，如有不實，願意承擔相應的法律責任。（可使用切結書替代）
2.無法知悉實際住所並記明
如果部分共有人無法確認他共有人的實際居住地，應在登記申請書的適當欄位中記明「義務人確不知悉他共有人的實際居住地，如有不實，願負法律責任。」（同樣可使用切結書替代）
3-3.不能以書面通知而用公告代替，以下列情形為限：
- 住所不明或通知無法送達：當他共有人的居住地址不明，或依照前述規定進行的通知嘗試未能成功送達時。
- 戶籍資料顯示遷出或喪失國籍：若他共有人的戶籍資料中記載有遷出國外或喪失國籍的情況，且部分共有人向其除戶地址發送通知未能送達，而且已依前述規定規定確認實際居住地但通知無果並已進行記明。
- 在台灣地區無戶籍：對於在台灣地區無戶籍的他共有人，如果部分共有人向其土地或建物登記簿所記載的地址發送通知亦未能送達，並且已根據前款規定查明實際居住地但無果並已進行記明。
3-4.公告代替通知生效及時效
以布告方式，由村里長簽證後公告於土地或建物所在地之村、里辦公處或以登報方式公告之，並自布告之日或登報最後登載日起，經二十日發生通知效力。(修法新增)
3-5.通知或公告應記明內容
- 土地或建物標示。
- 處分、變更或設定方式。
- 價金分配。
- 償付方法及期限。
- 受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所(修法新增)。
- 其他事項。
- 數宗土地或建物併同出賣時,應另分別記明各宗土地或建物之價金分配(修法新增)。
3-6.通知或公告對象
他共有人(少數共有人),若他共有人已死亡,應繼承人或遺產管理人為通知或公告對象。由於遺產管理人為保存遺產必要之處置得主張優先購買權,新增訂遺產管理人為新加通知或公告對象。
以下是通知與公告流程圖需要請自行點閱後下載
４.土地法第34條之1優先購買權切結書
土地法第34條之1第4項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」另外按土地登記規則第97條第1項規定:「申請土地權利移轉登記時,依民法物權編施行法第八條之五第三項、第五項、土地法第三十四條之一第四項、農地重劃條例第五條第二款、第三款或文化資產保存法第三十二條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者,應附具出賣人之切結書,或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任字樣。」
當涉及到其他共有人的優先購買權時，在辦理所有權移轉登記過程中，原本出售的共有人過往需要用以下兩種方式之一來確認該優先購買權已被放棄：
- 附上切結書：提供一份正式的切結書，證明優先購買權已經被放棄。
- 土地登記申請書的備註欄切結：直接在土地登記申請書的備註欄內進行切結，聲明其他共有人的優先購買權已放棄。
為防止出賣人因未履行通知義務而做出虛假等..切結，從而損害少數優先購買權人的權益，土地法第34條之1的執行要點第13點新增第11款：「優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者,出賣人應依土地登記規則第九十七條第一項規定附具切結書之規定辦理,切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」,不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式。」
因此，這次修正主要是取消了原本土地登記規則中申請書上備註欄切結的方式，未來將只允許通過附加切結書的方式進行，並要求明確記載切結內容。若日後出現爭議時，優先購買權人可以利用這份切結書作為事後救濟的證據。
**善意提醒**：關於通知的內容和送達情況，雖然主要涉及當事人間的內部關係，但在申請登記時如果委託了專業代理人代書或仲介等等…，代理人根據本相關法律規定和業務上的職責，應當明確告知當事人有關的權利和義務和風險。
修正前：多數決出賣人可以二選一，土地登記備註欄或附上具切結書。聲明優先購買權人確已放棄優先購買權。
修正後：多數決出賣人只允許通過附加切結書的方式進行聲明優先購買權人確已放棄優先購買權。並明確記載切結內容如有不實,出賣人願負法律責任字樣。
５.共有物不得多數決交換所有權
土地法第34條之1執行要點第3點「第1項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為、交換所有權及共有物分割；所定變更，以有償或不影響他共有人之利益為限；所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。」
此要點重點在於多數決處分的條件範圍，明確規定除了必須是有償處分外，還特別排除了信託與共有物分割，並新增規定不得以多數決方式進行不動產所有權交換。
內政部在109年8月6日台內地字第1090129832號函就已經發布相關的函釋，指出共有不動產不得通過多數決來與其他不動產交換所有權。這次修正僅是將此規定正式寫入法條。這樣做的原因包括：
- 當多數共有人代表少數共有人決定用土地或建物進行交換時，所選擇的交換位置和條件往往難以確保公正合理。
- 現行法條在處理不動產交換時，沒有設置優先購買權等平衡機制，無法充分保障共有人的財產權。
- 交換所有權後，共有關係還是維持在原不動產上，這並不符合解決共有不動產糾紛的法條初衷。
６.設定地上權他共有人有優先購買?
土地法第34條之1執行要點第12點相關規定「部分共有人依本法條第一項規定設定地上權或典權 後出賣土地，他共有人仍有第一項優先購買權之適用。」
立法多數決的原意不是於損害少數共有人的權益。舉例來說，當部分共有人（即多數人）先根據本法條規定為土地設定地上權或典權之後，再依本法條第一項規定出售該共有土地，需要考慮到已存在於該土地上的地上權人或典權人的權利仍然有效，且這些權利不會因土地所有權人的不一樣而受到影響。因此，仍應通知其他共有人（少數人）是否願意行使優先購買權。
換句話說，雖然地上權人或典權人根據土地法第104條擁有基地的優先購買權，但這不妨礙少數共有人依據執行要點第12點主張共有不動產的優先購買權。若兩者皆提出優先購買的要求，根據物權的效力，土地法第104條所賦予的權利將具有優先性。特別的是，如果多數決的出賣對象是該地上權人或典權人，則由於他們已是買受人(買方)，不能再主張優先購買，此時，少數共有人可行使優先購權。
土地法第34條之1執行要點第4點「依本法條第一項設定之地上權或典權，應於土地登記簿其他登記事項欄註記「本地上權或典權係依土地法第三十四條之一規定設定」。前項註記，於辦理地上權讓與或典權轉典時，應予轉載。為利登記實務作業以免因無法辨識或忽略少數共有人之優先購買權是否存在。
修正前：多數決出賣對象是地上權人或典權人可以行使優先購買權。
修正後：
1.多數決出賣對象是地上權人或典權人不可以行使優先購買權，少數共有人可行使優先購權。
2.如出賣對象是第三人，地上權人或典權人跟少數共有人同時主張優購權依土地法104條物權為優先。
７.共有土地多數決處分登記駁回
不良業者的噩夢?少數共有人救命稻草? 執行要點新增第14點
土地法第34條之1執行要點第14點部分共有人依本法條規定處分、變更或設定他項權利,除土地登記規則第97條第3項所定情形外,於收件後至登記完畢前,他共有人以書面提出異議,主張下列情形者,登記機關應依同規則第57條第1項第3款(私權爭執)規定予以駁回:
- 數宗土地或建物併同出賣，部分共有人未記明各宗土地或建物價金，致他共有人無從就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有第十二點第二項但書情形者，不在此限。
- 就其應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執，並附具已向法院起訴文件。
- 就書面通知不符第8點第2款至第4款規定有爭執。
- 其他損害其權益之情形，並附具已向法院起訴文件。
以下整理了共有土地多數決並因私權爭議導致登記申請被駁回的原因：
7-1.土地登記規則第97條第3項
「依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」
原先就有的保障少數人優先購買權之規定
7-2.土地法第34條之1執行要點第14點第1款
「數宗土地或建物併同出賣，部分共有人未記明各宗土地或建物價金，致他共有人無從就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有第十二點第二項但書情形者，不在此限。」
當部分共有人將數宗土地或建物一同出售時，必須分別明確標明各宗土地或建物的價格，讓其他共有人可以考慮是否行使其優先購買權。若未在通知或公告中明確列出價格，導致他共有人(少數人)無法行使優先購買權，並由他共有人提出異議，除非部分共有人能提供下列文件，否則登記機關應予以駁回。
- 部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件。
- 依法令規定應併同移轉。
7-3.土地法第34條之1執行要點第14點第2款
「就其應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執，並附具已向法院起訴文件。」
當共有人間對於對價補償、買賣條件、抵押權處理、價金方式及期限等事項存在爭議，並且已經向法院提起訴時，這些問題屬於民事法院審查範疇。因此，登記機關應對相關的登記申請予以駁回。
7-4.土地法第34條之1執行要點第14點第3款
「就書面通知不符第八點第二款至第四款規定有爭執。」
由於他共有人根據修正後的規定進行書面通知，通知的具體地址是由部分共有人自行查明。如果在當事人間因此產生爭議，尚非登記機關可審查的事項範疇。因此，對於涉及此類通知地址爭議的登記申請，應予以駁回。可以回看本文第3大點通知或公告內容。
7-4.土地法第34條之1執行要點第14點第4款
「其他損害其權益之情形,並附具已向法院起訴文件。」
由他共有人(少數人)自行主張並檢附已向法院起訴文件。
修正執行要點常見問題QA
本執行要點修正後生效日?
113.1.1生效前收件適用前規定，生效後收件適用修正後規定。
限縮受讓人資格及處分行為
共有人除行使優先購買權外，不得為受讓人。
修正放棄優先購買權切結方式
未來將只允許通過附加切結書的方式進行，並要求明確記載切結內容。若日後出現爭議時，優先購買權人可以利用這份切結書作為事後救濟的證據。
確實踐行通知程序
多數決共有人負有通知不同意共有人的義務。除非他共有人客觀已無法送達（如已遷出國外、無於國內設戶籍、或戶籍、住居所均無法送達），才能以公告方式替代。
宙霆對新土地法第34條之1執行要點討論
過往修正前黑心多數決共有人用低於市價價格自己多數決買讓他少人共有人的不動產導致損害利益此法原立法意旨不在犧牲少數人利益為出發點但實務上很多用此法不動產處分不公案件長年以久，現今修正多項執行要點舉例本文第1大點內容多數決只能賣給第三方，共有人自己不能是買方，看起來共有人低買已成過去式，還有最新通知少數共有人優先購買權不在是馬虎行事上通知跟公告而已，可以看第3大點跟第4大點內容最重要的少數共有人如有第7大點其中內容可以提出異議讓地政機關登記駁回，以上種種修正有感覺到大刀改革的感覺。本文有攸關人財產建議翻覆多看保障自己也保障家人。
