最後更新日期：2024年04月05日
在買房過程中，仲介都會問要不要下斡旋是關鍵的一步，下斡旋意思是什麼?下斡旋前過程中不了解注意事項，可能會導致斡旋金被沒收損失車超過十萬皆有可能實際案例歷歷在目，看房終於看到合意的房子後要下斡旋前需要過目確認什麼資料才下安心，日日夜夜打拼為了買間房子的你，這裡不會有不清不楚的狀況，想要知道如何避免錯過屬於自己的好房和避免交易糾紛。
從業的我宙霆帶著大家一起了解下斡旋有兩種「 斡旋金跟要約書 」純買土地或買房屋皆適用，如果你還是個買房新手，建議多耐心看內容一定會對你有收穫。
１.下斡旋意思是什麼?
「斡旋」是指在台灣房地產交易中常聽到，由仲介協助買方就價格和交易條件跟賣方達成共識的過程。鑑於房地產交易金額通常相當大，為了確保買賣雙方真實的交易意願並保護雙方權益，當買方表達有出價意向時，仲介通常會建議支付一定數額現金或有價支票跟屋主談價「下斡旋金」。這不僅增強了買方意願的效果，也凸顯買方的誠意，下斡旋時間多久呢?仲介只能在限定時間內（一般為7天，可視交易的磋商程度所調整）與賣方進行價格協商。
除了「斡旋金」之外，也可以選擇使用「要約書」來進行斡旋。無論是哪一種方式後續會說到差異注意地方，兩種都屬於定型化契約的一部分，並能有效表達買方的購買意願。因此，在簽訂任何斡旋相關文件時，買方下斡旋前應詳細閱讀並理解合約中的各項條款，宙霆客戶買方下斡旋前我都會明白告知雙方權益內容。
延伸閱讀：何謂「斡旋金」？ 何謂「要約書」？
２.下斡旋流程圖
３.買房下斡旋前應看確認那些資料?
在下斡旋前我們了解表面資料外觀、地點、環境、格局、價格這是我們表面看的到的，有表面資料就有內部資料，請服務的仲介提供內部資料「不動產說明書」業界稱為產調，表面看不到的這裡都會有細節資訊。
3-1.不動產說明書那些必看重點資料
標的現況說明書、成交行情、地籍圖、建物測量成果圖、增建範圍、是否有建物權狀、嫌惡設施(標的物周邊半徑三百公尺範圍內)。因內政部規定買賣不動產須提供不動產銷售定型化契約應記載及不得記載事項(不動產說明書)給消費者了解，因法規條文細項繁多篇幅有限，故舉例比較常有的消費糾紛必看重點舉例。
3-2.不動產說明書重點資料說明
標的物說明書：
這份資料最多見消費糾紛，宙霆擺第一跟大家說!這份資料屋狀好與壞都要填寫在這份資料裡，宙霆會在簽委託時花1~2小時跟屋主逐項勾選確認屋況良好與否，例如常見滲漏水、壁癌、凶宅、海砂屋等等..屋主親自簽字確認屋況，但實務上滿多同業會事先填好，寫現況交屋沒有一一確認事後有漏水壁癌糾紛就是從這裡來開始。
斡旋過程中的所有文件和說明書將在未來正式簽約時被納入合約文件中。因此，在進行斡旋金支付前，務必仔細閱讀這些文件的每一條款，甚至進一步拍照保存或要求服務仲介提供電子檔副本。這些資料將成為未來若有任何交易糾紛時，關鍵的證據。確保自己的權益得到充分的保障，是每位買方買房注意事項。
成交行情：
怕自己買貴?下斡旋前花五分鐘查一下成交行情價，在參考市場行情時，切勿僅侷限於房仲提供的資料。根據準備投入斡旋的房產條件，前往內政部不動產交易實價查詢服務網(實價登錄)搜尋周邊同類型或同棟條件的最新成交價格。需要注意的是，局多房仲所提供的市場資訊往往來自於公司或品牌的系統，這些資料可能未經細節篩選，是否同類型的大樓或透天、屋齡、坪數等等資訊可能與您關注的房型有所出入，因此，除了參考房仲給予的資訊外，更應該進行獨立篩選查詢，以獲得更全面、客觀的市場行情，不會是那個冤大頭。
地籍圖：
房屋的土地範圍。
無論您選擇的是位於社區內還是面對大路的透天厝，都必須仔細檢視該不動產所在土地前方是否存在非政府擁有的土地。特別是當前方有私人土地時，如果是私人土地要確認通行權，這不僅關係到日後居住的便利性，也可能影響到使用權限。
提醒：試想一下你家門口面前剛好是私人土地有一天被惡鄰居擋起來那情況那是多困擾。務必對地籍圖進行詳細審查，以保障您的權益不受影響。
建物測量成果圖：
房屋最原始成屋建坪圖。
買家可以明確了解所購買的不動產中，哪些部分屬於違章建築或是後來增建的區域。合法性及未來可能面臨的風險至關重要，可能被舉報政府機關要求拆除之可能。
增建範圍：
常見的增建位子有頂樓鐵皮屋、防火巷、夾層、陽台外推加裝窗戶。
是否有建物權狀：
如未有保存登記(無建物權狀)。
常見透天或自建即房產可以正常使用且不影響日常生活，銀行認為產權不完整，無法進行抵押貸款，導致申請房貸時容易遭到拒絕。在這種情況下，買家若需貸款購房，可能只能求助於民間金融機構，而這往往伴隨著更高的利率。此外，這一問題在未來欲轉售房產時也會再次浮現，房產難以轉手。
嫌惡設施：
標的物周邊半徑三百公尺範圍。
未來周圍可能會影響生活機能品質不佳的嫌惡設施包含變電所、高壓電塔、宮廟、殯儀館、墓地、垃圾場、加油站、葬儀社等，不動產說明書中案件嫌惡設施項目裡面了解，未來出售時多少會導致價格減損。
４.買房下斡旋前確認收斡旋人有無合法登記人?
買房買地都屬於總價下斡旋前花1分鐘確認一下，眼前會拿走你的錢斡旋的這個人是否經合格考試登記在案不動產執業人員，有機會遇到未符合經紀業管理條例規範非法仲介，避免未來發生糾紛人跑了求助無門。
延伸閱讀：非法仲介詐騙，金額高達4500萬元
５.買房下斡旋前知曉銀行鑑定價格
銀行鑑定價格及可貸金額，其主要目的不是作為買方出價的參考依據，而是用來評估買方是否擁有足夠的自備款有個依據，從而避免在屋主接受斡旋金後因自備款不足而導致的交易違約風險。
值得注意的是，銀行鑑價並不是所有房仲公司的標準操作SOP流程，不同店家可能有不同的做法。
以宙霆為例，若委託案件存在貸款成數低於八成的可能性（如屋齡過舊、屋況不理想等），或是其他可能貸款條件不佳的情況（如短期當年度買賣、法拍物件等），在不動產說明書完成並經過主管審核後，會要求我務必先進行銀行鑑價。這一步驟能夠幫助買方在決定下斡旋時減少不確定性和貸款的風險。
６.買房下斡旋金好，還是要約書好?
公平交易法第25條規定「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」故下斡旋時必須主動告知消費者(買方)有兩種選擇１.「斡旋金(買賣議價委託書)」２.「要約書」採用其一權利。
宙霆在跟買方接觸後如有要下斡旋跟屋主談價當下會主動告知有斡旋金(買賣議價委託書)及要約書提供選擇也會逐項說明買方權益條款內容減少疑慮。
當客戶無法當下斡旋做決定時我還是會自動提供範本給審閱真到要下斡旋時，才不會對條款不熟或有各項疑慮。
6-1.斡旋金要約書比較表
７.買屋下斡旋金越高?越有機會談成嗎?
過往早期聽房仲前輩說無實價登錄時沒有一個參考價值可以依據時，帶越多斡旋金比較有用，現今實務上宙霆在簽收到斡旋金多與寡，回報賣方屋主覺得買方有出價想買的誠意表現，屋主還是會參考最近成交價行情及是不是落在屋主的理想價格區間，反而不是這下多少斡旋決定。
過往經驗分享下越多斡旋金比較能確定的是買賣雙方簽收後有一方違約時賠償定金有直接關係(如6-1表)
產生法律約束力。
８.下斡旋了想反悔可以退嗎?先知道這些
在進行斡旋金支付後，如果買方個人原因不再繼續進行斡旋談價，買方有權利在賣方尚未在斡旋單上簽字表示同意出售房屋前可直接取消並取回斡旋金，不會面臨任何違約費用等問題，然而存在一些不良房仲會利用資訊不對稱的情況，有意忽略買方訊息停止繼續的意願，試圖為自己爭取更多時間，甚至設法促使賣方盡快在斡旋協議上簽字，以達到促成交易買方不得不接受的結果。
宙霆以下建議退斡旋金或要約書之前步驟以確保能順利。
8-1.確認目前斡旋金進度
可以電話或簡訊問房仲：“目前斡旋進展到哪一步了？”在得到房仲的回答試探性賣方心態如果沒意願或可能要加價等等試探只要屋主沒簽收狀態，放心直接提出斡旋停止繼續談價。
8-2.送達通知退斡旋房仲未回應
若在通知房仲退斡旋意願後，遇到房仲未回應任何反應，請第一時間撥電話至公司直接找店長或相關負責人協助。同時，出示您與仲介溝通的訊息記錄和時間戳及斡旋單副聯，作為您請求退回斡旋金的證據。
９.下斡旋注意事項這3點看出房仲用不用心
9-1.是否協助買房貸款成數評估試算
房屋市售琳瑯滿目一定機率選到投資客案件，首購新手族居多，一定不知道屋主買賣短期無法讓買方貸款到8成，未告知此風險由可能須另捕不足的頭期款，造成違約風險。
宙霆都會幫客提醒，在斡旋書、要約書上面加上但書條款，表明如果房屋貸款成數不足幾成（或多少金額）無條件解約。但須屋主同意。
延伸閱讀：頭期款如何準備?我可以買多少錢的房子?(含日後售屋節稅)
9-2.斡旋金及要約書條款解說
簽署各項合約時都需要知道其內容保障自身權益尤其是不動產高價位更需謹慎，在下斡旋之前可以逐項詢問仲介過程是否有耐心解說有疑問之條款，或雙方權益在哪有不平等相關之條款，因每家仲介店合約書不盡相同。
9-3.房屋現況是否瑕疵告知
買方可以要求房仲提供不動產說明書裡面有此房屋的各項清單，如常見滲漏水、壁癌、凶宅、海砂屋、輻射屋是否有標示明確或主動告知，還應留意文件是否具有房仲不動產經紀人與屋主的簽名，因為有很多仲介為省事自行勾選簽一簽，沒顧到買方權益延伸出糾紛。
FAQ下斡旋常見問題
買房一定要下斡旋金嗎?
法規沒有規定要支付多少為上限值，假設你是賣方有個買方口頭出個價錢沒有任何依據，跟有下斡旋有個依據還有法律保障約束力，兩者差別聰明的你，心中已有答案
要約書是什麼？
只要簽屬「要約書」或「斡旋金」都有法律效益，不用拿錢給房仲去跟賣方談。咦！不用錢？好像不錯也，先別高興得太早，因為一但屋主點頭說要賣，那麼買方反悔，屋主仍然可請求賠償出價的3%違約金，屋主反悔一樣賠買方3%。
斡旋後多久簽約?
通常斡旋單據條款都有註記斡旋成功後應於5日~7日內完成簽約動作。實務上還是可以跟賣方另約定簽約時間雙方合意即可。
斡旋金好處？
對買賣任何一方皆有法律效益保障如雙方有簽屬合意出售價如有一方反悔須賠償給對方。
宙霆建議
只要說到買房大家第一反應就是貴，買房價格高昂但房子是剛需買的是未來和一個棲身之地，最重要如何避免購買有問題的房屋。一定要現場看屋還有不動產說明書內容看過細心比對過，畢竟沒人想買到有瑕疵品如有瑕疵可以跟賣方反應，但也要注意到不要有違約情形，不然辛苦錢一下就飛了，認真看待下斡旋每一步，此篇內容稍多不清楚的地方反覆看一定有收穫。
