最後更新日期：2024年03月22日
全球經濟面臨通膨物價上漲、升息、烏俄戰爭、建築成本碳稅等等增加，買房注意事項何其重要。因此，更要謹慎評估自身需求、預算、條件等，才能做出降低風險的選擇。做足功課一定不吃虧，是買來住、買來投資、還是買來退休？ 要如何在看屋時間內，了解房屋重點呢？
透過以下實際有效要點買房新手也會讓賣房屋主覺得你是很有經驗的老手。
１.想買房的種類?
房屋類型有透天、公寓、華廈大樓，哪種適合所需?
每個人買房都有不同原因，需要的空間坪數與購買能力也不同，考慮房子的新舊程度，就有預售屋、新成屋、中古屋三種，居住在市區還是郊區、空間坪數大小也會影響價格。透天別墅三四樓可能要爬樓梯，若預算有限可選擇公寓，不想爬樓梯，退而求其次選擇華廈或大樓，但華廈大樓會有公設問題，買房預算部分花在很少使用的公共空間，優缺點分析差異如下：
差異化找自己未來適合的，住哪邊郊外或市區，負擔能力風險控管?
1-1.住哪邊郊外或市區?
單身或頂客族，會傾向於住在市區，因為市區有較多的工作機會、交通便利、生活機能完善，而且可以享受都市的繁華和多元，想婚族或已婚族有孩子選離父母家近的或近學區市區的房價通常較高。
1-2.購買能力在哪？
房屋類型，透天、公寓、華廈大樓，新舊程度，預售屋可以依照自己的需求客製化，但需要等待交屋；新成屋屋況較新工法較好，但價格較高；中古屋價格較低，但可能需要額外裝修費用，是市區還是郊區，這會影響房價和生活便利未來的風險控制。
２.買房注意事項檢核懶人表！
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３.買房管道有哪些?優缺點比較
早期買不動產依賴仲介店傳單建商代銷駐點或介紹人(俗稱中人)居多，傳單上通常只會列出房屋的基本資訊，例如地址、坪數、價格等，且無法即時更新。現在進入網路時代後，找房管道變得更加多元。除了房仲品牌官網、建商或代銷業者網站之外，也增加了 Facebook、短影音等社群軟體與 App 工具，且可以即時更新，讓買方可以更輕鬆地找到符合需求的房屋。
４.買房選擇地段：「地段決定價值」
在房地產領域，「地段決定價值」是一條鐵則。選擇合適的地段不僅能保證房產的長期增值潛力，也直接影響到日常生活的便利性和舒適度。對於準備購房的新手來說，理解並運用這一原則至關重要。
決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。
李嘉誠
- 交通便利性：良好的交通連接性是選擇住宅地段的首要考量之一。無論是公共交通的可達性還是自駕出行的便利性，都對日常生活和未來房產價值有著重大影響。
- 生活機能：一個地區的生活機能包括購物中心、超市、學校、醫院等基礎設施的完善程度。一個生活機能齊全的社區，不僅能提升居住的舒適度，也有助於提高房產的吸引力。
- 環境品質：居住環境的品質，如綠化程度、噪音污染、空氣質量等，都是影響生活品質的重要因素。選擇一個擁有良好自然環境和低污染水平的地段，對於提升居住的幸福感至關重要。
- 未來發展潛力：瞭解一個地區的未來都市發展計畫，如新的基礎設施建設捷運、商業項目或城市規劃，可以幫助預測該地區的增值潛力。一個有著明確發展藍圖的地段。
- 社區與安全：社區的管理和安全狀況也是選擇地段時不可忽視的因素。安全的社區環境，不僅能讓您的家庭生活更加安心。
５.房屋類型選擇
不同的房產類型不僅反映了不同的生活方式，未來的生活品質以及等多個層面。以下是幾種常見的房產類型及其特點，幫助您做出更適合自己需求的選擇吧：
- 大樓公寓：大樓公寓通常提供完善的公共設施，如健身房、游泳池、兒童遊樂場等。適合追求便利生活和社區互動的家庭。此外，大樓的有管理員安全系統通常較為完善，適合注重安全和私隱的居住者。
- 透天厝 ／ 透天別墅：獨立擁有土地和房屋產權的居住形式，屋主享有完全的產權自主透天厝提供獨立的空間和較大的生活面積，適合有較大生活空間需求的家庭多人。可以自由裝修和改造，但因為樓層2~4樓每層相對需要投入更多時間和金錢進行維護。
- 公寓：傳統公寓通常位於舊社區，。公寓的價格相對親民，適合預算有限或偏好傳統生活方式的購房者。然而，公寓可能缺乏現代化的消防設施電梯。
- 農舍：作為一種獨特的房產類型購買農舍通常伴隨著一定面積的土地還須農民資格。您需要考慮如何有效農業利用這些土地。也要瞭解相關的土地使用規定和限制。
選擇房產類型時，建議考慮自己的生活習慣、家庭需求、預算限制以及未來的生活規劃。
６.找專業人士驗屋
尤其是二手房，找專業人士進行驗屋是一個不可或缺的步驟。這不僅能幫助您了解房屋的真實狀況，避免日後因隱藏的問題而產生額外的維修成本，同時也是保障自己投資的重要手段。以下是找專業人士驗屋的幾個關鍵點：
- 專業評估房屋結構：專業的驗屋師能夠對房屋的結構進行全面的檢查，包括基礎、牆體、屋頂等，天地壁的泥作工程確保房屋的結構安全無憂。
- 檢查水電系統：水電系統的問題往往不易被發現，專業人士能夠進行細致的檢查，確保系統運作正常。
- 發現潛在問題：除了明顯的結構問題外，專業驗屋還能夠發現潛在的問題，如滲水、漏水、壁癌、害蟲侵害等。
- 提供專業建議：專業的驗屋師不僅能夠發現問題，還能夠根據房屋的狀況提供維修和改善的建議。
- 增加談價力道：了解房屋的真實狀況可以作為買房談判的重要依據，尤其是當發現需要修復的問題時，可以作為降價的理由。
選擇的驗屋服務，雖然會產生額外的成本，但相比於購買後可能出現的巨大維修費用，讓您買得更放心。
７.價格議價
7-1.透過仲介，就要開始進行議價斡旋
在提出購買時，通常會考慮兩大主要因素：屋主的開價以及內政部實價登錄上的相關成交價格。這兩個數據提供了市場價格的參考範圍，幫助您制定出一個既合理又有競爭力的報價。一般來說，合理的範圍應該在屋主開價的80%到90%之間，但最終的成交價格仍需根據屋主的期望值及屋況和市場確定。
為了獲得更精準的市場價格信息，建議參考內政部實價登錄網站，查詢近半年到一年內同區域、相似條件房屋的成交記錄裡面可以查到空土地以及房屋成交價。這一步骤不僅能夠為您的報價提供堅實的數據，也有助於在議價過程中站在更有利的位置，不在有過往買太高等情形。
若承購價過低，可能會被房仲忽視，認為缺乏誠意，不予以重視。什麼事出價過低?類似行情成交1000萬出價700萬，在房仲認為有談價空間時，會提出買方支付一定數額的斡旋金，通常在10萬元現金左右以往也有超過經驗例如500萬支票等等。這筆斡旋金旨在證明買方的誠意，促使賣方參與磋商。若最終談判未能達成協議會無條件斡旋金將被退還給買方。
7-2.屋主那裡購買的房屋
首先，如上7-1準備充分的市場資訊至關重要。您應該收集相關區域內類似房產的成交價格，特別是近半年到一年內的實際成交記錄，這些資訊可以在內政部實價登錄網站上找到。這樣做不僅可以幫助您了解市場行情。
直接與屋主進行議價，雖然省去了仲介費用，但同時也需要買方更加主動地進行市場調研和價格談判。
延伸導讀：如何掌握買房流程4步驟！不踩坑買到夢想家
８.買房時要繳的稅費有哪些？
買房時買方要繳納的稅費為契稅及印花稅，印花稅費用不高，一般為幾百元至幾千元。
契稅為房屋評定現值的6%
房屋評定現值怎看? 這需要看屋主的最年度房屋稅單才可以知道房屋評定現值為多少
假如稅單評定現值為50萬就買方要繳3萬元契稅。(屋齡越高繳越低)
這邊要注意房屋評定現值並不是房屋買賣的總價，而是比市價低許多。
以台南市一間市價1,500萬元的30年公寓為例，買賣時交的契稅為2~3萬多元。
９.房屋貸款低利率怎麼找?
如有房貸需求一定要先知道的事，隨然宙霆客戶有全額購屋的不過有時候我會建議客戶留點現金備用金才以備不時之需。
每家銀行給的房貸條件都不同，因此找房貸時一樣是貨比三家不吃虧
畢竟利率差個0.1%，30年下來利息金額都差很多。
以貸款金額1,000萬，年期30年，利率2%跟2.5%來比較，
利率2%每月本息還款金額為36,962元，利率2.5%每月還款金額為39,512元，
每月相差2,550元，30年下來利息金額就相差918,000元，差了快一百萬。
延伸導讀：房貸試算
目前常見的房屋貸款管道：
- 一般房屋貸款(一般有房貸的銀行)
- 財政部新青年安心成家購屋優惠貸款(8家公股銀行)暫定115年7月31日止
一般房仲都會有配合的銀行房貸業務，比較利率，銀行放貸也是有一定程度競爭。
銀行針對知名企業高收入如百大企業或500大企業員工或是公教人員給予的利率相對會較優惠，若想節省房貸，房屋可以登記在職業較有利的那方，例如夫妻買房夫或妻其中是公務員知名百大企業，那麼以其名義貸款利率會較便宜。
延伸導讀：頭期款如何準備?我可以買多少錢的房子?(含日後售屋節稅)
１０.買房履約保證(房屋交易安全)
簡單來說，所謂的「履約保證」是有鑒於房屋買賣交易涉及金額龐大，因此為保障買賣雙方權益與安全，會在購屋過程中委託第三方中立機構負責買賣價金與重要文件的託管，避免交易過程中有任一方的權益受損或風險產生。
10-1.履約保證的費用怎麼算？
依目前業界大多數房仲公司收取的履約保證手續費來說，費用行情大約是按成交價金的萬分之六計算，即由買賣雙方平均負擔各萬分之三。
成交價1000萬*0.0006=6000元。
賣賣雙方個半一方3000元。
延伸導讀：履約保證保障買賣雙方案例
FAQ實務經驗相關問題
常聽說買房要多看幾間？
第一次買房的話或對房屋不是那麼熟悉可以先在想買房地區域看同類型的至於看幾間我建議給4個建議環境、格局、機能、總價以上把每一間看過的做個比較縮小範圍篩選這樣就能找出最合適的房屋。
什麼房屋一定不能買!
海砂屋、輻射屋、凶宅、主結構傾斜以上4樣是花錢難以解決的建議一律不買，除非把房屋拆掉蓋或真的很不介意。
看房子需要費用嗎?
如果是找仲介是採行成交收費制度，完成交易，才收取服務佣金。沒成交無須負擔任何費用。
確定要買的房子後整個流程需多久?
跟屋主談成後約代書簽約、用印、完稅、交屋四個流程，平均約45天，裡面含房屋貸款跟公家機關賦稅繳稅，及最後交屋雙方確認無誤簽章履保進出款。
宙霆過往買房心得分享
我人生第一次買房是在2007年那時候那時候來沒有實價登錄價格可以說任人喊的時代，你想多恐怖從101年8月有實價登錄後慢慢的價格讓人心裡有個底，還買貴了多比別人買貴1坪2萬事後跟鄰居聊天才得知，如果當時有人可以教我這些注意事項不知道有多好，這也是我從業創立個人品牌的初衷，可以實務經驗幫助更多人。
