如何掌握買房流程4步驟！不踩坑買到夢想家 【不動產陳宙霆 | 房地筆記本】

最後更新日期：2024年10月02日

買房流程注意事項有哪些?哪個環節不注意就有違約情況?經過連番的心理掙扎和實地看房後，我們終於踏出那關鍵的一步，與賣方磋商出適合的價格，然後正式踏上了購屋的道路。
但是，您是否了解，從簽訂契約到最終交屋這段期間，約需要一個月至四十五天，而在這個期間前，每一個步驟都有可能隱含風險。更要命的是損失幾十萬都有可能，有些重要的事項，一般人往往賺你違約金也不會主動告訴你買房簽約注意事項。

例如，”漏水問題”和”壁癌”就是兩個在購屋過程中常被忽視的重大問題。如果您在交屋後才發現這些問題，那麼修復的費用和所帶來的困擾，可能會遠超您的預期對吧。

那麼，我們該如何事前避開這些隱藏的風險呢？在這裡，我會提供只有內行人才知道的秘訣，讓您在購屋的過程中能夠更有更有策略地行動。

會用淺入深方式介紹買房流程4大注意事項、以及買房要繳交的稅費、貸款，注意事項等等細節做解說。

１.買房流程4步驟：簽約、用印、完稅、交屋

買房移轉所有權交易時流程為四大項：簽約、用印、完稅、交屋，一般民眾可也自行申辦流程，但過程會有些繁瑣，代書跟仲介會協助辦理不動產交易金額動則百萬至千萬甚至上億都有還是有細節上的須注意地方，如步驟跟細節出了問題，進度上停擺，下列介紹各主要流程注意事項等實務上注意事項。

1-1.簽約

履約保證是什麼?

不動產交易履約保證為第三方機構，不動產交易型態不同以往金額也越來越多的趨勢新房子動則千萬元，為保障雙方權益等買賣價金安全不被不當使用，例如早期有代書或仲介拿去做挪用放款或被跑路等等不安定因數，交易期間無瑕疵，至最後交屋後還須雙方簽名後才會撥款給賣方。

漏水及相關保固須在簽約時備註

現今實務中賣方須保固6個月內保固常見漏水壁癌。
由於篇幅關係會再做相關深入文章解說

宙霆提示建議

簽約階段特別提醒如有什麼特別條件請在簽約時要寫清楚，例如買方貸款不通過時雙方同意無條件解約或賣方因屋齡有一定年數有漏水或有須修繕部分不負瑕疵擔保責任都要註明清楚買賣方雙方同意，很多案例沒註明而衍伸後續問題在新成屋都有漏水案例買中古屋的我們要更謹慎不是嗎?

延伸閱讀報導：「現況交屋」不負瑕疵擔保責任？
延伸閱讀報導：新屋保固3個月就「落漆」 800萬元買到漏水別墅

1-2.用印

印鑑證明是什麼?

再不動產移轉部分(買賣)印鑑證明由戶政事務所申請且具有法律效力的印章，印鑑章 + 印鑑證明，即代表您(賣方)所有權人本人的意思
印鑑證明申請︰至戶籍地戶政事務所申請，有些區域未開放跨縣市申請須注意
補充：由於篇幅關係印鑑證明不只有不動產相關移轉、遺產、拋棄繼承等等需要而已，以後會再做更多說明。

1-3.完稅

完稅階段貸款是否通過。

1-4.交屋

２.買房有哪些稅費

2-1.房屋契稅

買屋齡越新稅金越高尤其新成屋，相對的屋齡越舊越少，計算方式為房屋評定現值x6%
如房屋評定現值為50萬，契稅為3萬

2-2.印花稅

(房屋評定現值+土地公告現值)×0.1%
印花稅一般費用不高都落在幾千元居多

2-3.房屋稅 

以交屋日期為區分點，由買賣雙方按持有時間比例分擔
如果前屋主為

• 營業用，房屋稅 3% 稅率
• 如自住房 1.0-1.2% (自用住宅稅率)
• 非住家非營業房屋現值×2% 

以上為舉例要依當時申報用途為基準

2-4.地價稅

以交屋日期為區分點，由買賣雙方按持有時間比例分擔
如果前屋主為

• 自用住宅、國宅、勞工住宅：申報公告地價總額 × 0.2%
• 私有一般：按申報公告地價總額累進計算，約為 1%~ 5.5%

以上為舉例要依當時申報用途為基準

３.房貸及優惠貸款事項

3-1.銀行房屋貸款

房貸業務基本常聽到的主流銀行都有房貸，利率會以中央銀行房貸基準利率為基準點各家銀行會有不同依當時利率為準，會依貸款人收入及屋況地段來審核貸款成數與否，有固定利率及浮動利率。
房貸試算點我

3-2.財政部青年安心成家購屋優惠貸款

目前政府有推得的優惠貸款方案青年安心成家貸款
貸款對象︰借款人符合民法規定之成年年齡18歲以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。
承做銀行︰臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行兆豐銀行、中小企業銀行。

延伸閱讀：2024新青安貸款如何申請?購屋族須知條件、額度、利率、【3大風險】

４.FAQ 買房流程注意事項

５.宙霆總結建議

現在不動產買賣有固定流程但是在多數時候權益還是需要把關，買屋的你我相信辛辛苦苦賺的錢買到屬於自己的房屋愉快入住，後續又延伸出問題，實務上宙霆常見的漏水壁癌裂痕這些都是事前需特別注意的。

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