借名登記買賣房屋常遇到的真正的購買人因為私人原因不能登記在自己的名字上面，在華人最常見借別人登記，最常見的是為了節稅、規避限制或不想被其他人知道財產等等，許多人會選擇將財產「借名登記」在親友名下。什麼情況下為合法，又該如何事前保障借名登記不被隨意被出售的風險？如果你也有相關疑問，宙霆整理這篇文章提供給大家怎麼保護自己的不動產。

１.借名登記是什麼?

「借名登記」是一種常見的法律行為99年度台上字第1662 號判決：「按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分、他方允就該財產為出名登記之契約」，股票、汽車、不動產等皆可為借名契約之標的。

• 他方名義(出名人)：將名字借出登記的人(登記名義人)。
• 當事人(借名人)：實際所有人，一般為出資人(買受人)。

舉例說明：
我借別人名子登記為所有權人，實際使用、管理、買賣還是我在決定。
但也有可能我跟出名人另外有協議如何使用、管理、買賣。

２.借名登記要件?

早期借名屬於消極信託，並助長脫法行為，進而構成通謀虛偽意思表示，故其法律效果多屬無效。近幾年來最高法院改變見解，最高法院98年台上字第76號判決即指出，依民法第529條規定：關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。

• 未違反強制規定、禁止規定或公序良俗。
• 雙方合意進行借名登記。
• 將借名人的不動產登記於出名人的名下。
• 由借名人對於該不動產進行管理、使用、處分。

說明：
早期借名登記是不被認可因為有騙人的意思，無效居多。
後來判決98年台上字第76號判決不同見解借名登記屬於勞務契約，後續有被認可。

３.借名登記效力合法性為何?

滿多因自身欠錢欠稅等等各因素不能登記需要借別人名字有效跟沒效說明如下：

3-1.借名登記有效

本於私法自治，契約自由，當事人得自由規制其私法生活，且法亦無明文禁止借用他人名義為不動產登記，故借名登記契約原則上有效。

3-2.借名登記無效

雙方締結該借名登記契約之內容或目的係悖於強行規定或違反公序良俗時，則無效。 至於一方當事人有意迴避相關法律之適用，則可能被認定為脫法行為而無效。至於借 名登記契約是否違反公序良俗而無效，亦須個案判斷之，非當然抵觸。

說明：
實務上借名人如果是因為借錢或欠稅金需要借別人的名字登記有違反公序良俗無效之可能。

延伸閱讀：參考最高法院99年度台上字第1662號
延伸閱讀：參考最高法院105年度台上字第2384號

４.借名登記契約範本怎麼寫保障自己？

契約保障雙方內容通常包含以下幾個重要點：

• 雙方當事人的基本資料(借名人和出名人)
• 借名登記的標的物(不動產的詳細資訊)
• 借名登記期限確保債權時效。
• 雙方的權利義務約定(如管理、使用、收益、處分等)
• 返還條件和程序

建議在簽訂契約時,事前諮詢專業代書、律師、公正單位協助,以確保契約內容完整且符合法律規定。

4-1.借名登記契約範本

推薦以下兩頁常用範本提供給大家參考下載使用。

範本第二頁

以上契約雙方合意可自行增加或減少條款。

５.借名登記公正需要嗎?

建議要公證，因為如果他日出名人隱瞞把不動產出售，或做出有損害借名人之權益時，可證明是雙方借名關係出名人無權處分較有效力，省去借名登記日後舉證返還之收蒐證。

5-1.公證費用

一般不動產公證費用平均費用約落在5000~10000，因價值多寡及另加公正強制執行費用有所不同。

延伸閱讀：公證法費用標準

６.借名登記返還

說到借就一定有返還怎麼還，如有一方不願還或不願承認怎辦，多久時效性要返還?以下說明：

6-1.雙方合意返還

此為最單純無爭議，借名人跟出名人，當初以「贈與」或「買賣」向地政機關申請所有權移轉登記，雙方借名登記是事實返還給當初借名人。

6-2.法院判決借名登記返還

有一方不願意返還(多半為出名人)，訴請法院途徑請求返還該不動產。這時侯可主張借名登記契約關係及公正資料、出資費用、對話紀錄相關舉證等能證明借名不動產之事實請求返還，可參考請求權基礎民法第 541 條、第 179 條。

6-3.返還時效期限多久?

借名登記前述是委任關係所以是債權性質，說到債權就有時效性
民法第125條請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。
民法第144條第1項規定：「時效完成後，債務人得拒絕給付。」

簡單說屬於債權的借名登記起時間經過至15年後，別人會有權主張基於債權時效超過了歸還該不動產等情形要注意。

6-4.有人過世借名登記還存續嗎?

一般來說委任關係因當事人一方死亡會消滅，但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限。參考民法550條。

宙霆建議客戶：
立據借名登記契約內容特別約定：不因為任何一方死亡而此委任關係消滅其後繼承人延續借名之存在，有關該不動產繼承之相關稅費、費用由借名人方全數繳納。 以上確保日後不因某方當事人死亡消滅借名之存在。

７.借名登記偷偷出售有刑罰嗎?

依據最高法院的解釋最高法院106年2月14日第3次民事庭會議通過有關借名登記之決議出名人有權處分，出名人與借名人間之內部約定債權契約，其效力不及於第三人，不能對抗第三人買方。

重點來了!出名人隨然有權處分不動產，但跟借名人還是有債權委任存在，出售行為並非毫無代價，並甚至有心人濫有權處份並非無敵。

恐有刑法第342條背信罪之虞，借名登記出名人移轉背信罪判例，臺灣基隆地方法院 112 年度訴字第 217 號刑事判決。

刑法 第342條 背信罪
為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。 前項之未遂犯罰之。

８.借名登記3大風險

出名人不經借名人同意私下移轉實務上風險有以下三種：

8-1.出名人偷偷出售

出名人未經借名人同意，私下將不動產出售給第三人。由於出名人在法律上是登記的所有權人，因此有權處分該不動產。

8-2.出名人欠錢被查封

出名人因個人債務問題被強制執行，導致不動產被法院查封。雖然實際所有權屬於借名人，但因登記在出名人名下，被列為執行標的。這種情況下，借名人不能主張因借名登記對抗債權人查封。

8-3.出名人不返還

出名人在借名期間中途或結束後，拒絕將不動產返還給借名人。這種情況下，借名人可能需要通過法律途徑來主張權利，但過程曠日廢時。此外，還要舉證借名關係，借名人借名登記的存在。

預防勝於治療!提供充分的借名登記證據資料可有效減輕借名登記的舉證難度，以防日後不得以雙方須興訟認定借名登記契約存在，在借名登記關係持續期間，應謹慎保管所有相關文件。
這樣一來，萬一日後發生糾紛，就能避免陷入舉證困難的窘境。

想知道怎麼事前預防以上三大風險嗎?加入我的官方LINE我來教你。

９.借名登記返還後稅務有哪些?

日後雙方無論原因是合議、判決移轉、調解移轉或和解移轉等，均屬另一次的所有權移轉行為，當借名登記關係消滅時終於在回歸借名人名下了真高興，依法還是要申報並繳納土地增值稅。

因非屬契稅條例所規定應申報繳納契稅的範圍（買賣、承典、交換、贈與、分割或占有），若借名返還房屋案件免納契稅。

借名登記返還不動產若持法院判決及判決確定證明書辦理不動產移轉登記，因不具有契約性質,非屬印花稅法規定之課徵範圍。 若是和解筆錄、調解筆錄、調解書辦理不動產移轉登記,則須依法貼用印花票。

借名登記常見QA

宙霆總結整理重點

借名登記的概念、要件、風險及相關稅務問題。主要這五點如下：

1. 借名登記是指將財產以他人名義登記，但實際由自己管理、使用、處分等行為。
2. 近年來法院對借名登記的態度有所改變，被認定有效。
3. 借名登記的三大風險包括：出名人私下出售、因債務被查封、拒絕返還財產，皆需要訴訟曠日廢時。
4. 為保障權益，建議簽訂借名登記契約並公證，保留相關能借名登記相關文件。
5. 借名登記返還時需繳納土地增值稅。

宙霆常有諮詢需要借名買不動產我整理了此篇文章以上是常遇到的五大重點基本上能把這幾點多看幾遍，相信對借名使用有一定程度的認識，我們身邊不只有買賣房屋團隊還有專業代書、律師團隊，不止是買賣房子還是你的財產守護者。

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賣屋專任約一般約哪個好?房仲賣屋一定會聽到簽委託專任約或一般約，專任約與一般約好與壞處，如果我是屋主要給房仲哪一種約比較好，簽委託注意事項有哪些?房仲叫我自願放棄審閱期?簽專約等於要負相關責任那些要注意?

以上要賣不動產會臨到的問題，如何專任約或一般約選擇如何辨別好壞委託注意事項，此篇幫你解析。

１.專任約是什麼意思?

專任約，「專任委託銷售契約書」屋主將房子獨家全權委託給一家房仲公司賣的銷售的契約，期間內，屋主不能自行賣房子，也不能同時委託其他房仲。這就像把賣房子的任務完全交給了這家房仲，讓他們能全力以赴地幫你找到合適的買家。

２.專任約優缺點?

簽訂專任約，就表示房仲公司會更積極地幫您賣房子。因為他們是唯一的銷售窗口，會投入更多的資源和時間來促成交易，以下看優缺點

2-1.專任約優點

• 專人服務，效率提升： 房仲會更專注於銷售您的房屋，因為單一家可賣準業績概念!
• 行銷資源集中： 房仲運用公司的行銷資源，如網站、社群媒體等，擴大房屋曝光度。
• 溝通順暢： 僅需與一位房仲聯繫，減少溝通成本和避免資訊混亂。
• 價格穩定： 由單一房仲銷售，避免出價混亂被多數仲介拉價影響
• 專業建議： 房仲能提供專業的建議，協助屋主評估房屋價值、制定銷售策略。
• 降低房屋損壞風險： 房子若有毀損，有專人負責以防多數仲介看屋後沒關門沒關水電等損失。

2-2.專任約缺點

• 仲介素質參差不齊： 若不幸遇到不負責的房仲，可能影響房屋銷售進度。
• 資訊不對稱： 屋主可能無法獲得所有買家的出價資訊。
• 綁約期限制： 簽訂專任約後，屋主在約定期間內無法自行銷售房屋。
• 專任約底價限制： 部分房仲會要求屋主設定底價，若有買家願意出高於或打底價的價格，房仲可以直接報成交。

2-3.專任約期限

專約期限大約1季為3個月或更長，認真仲介會為房屋銷售製作拍照，360度或720度房屋環景拍攝，或錄製影片，空拍，格局圖等準備為各大銷售平台如591，FB，樂屋網等等之銷售準備素材。

３.專任約陷阱有哪些?

簽專任約優點看似較多但注意哪些專任約陷阱避免違約?

3-1.專任約私下成交

期限內不管短約或長約時間沒有結束內屋主不能自售，值得注意的是專約期限內房仲有帶看過的客戶，委託時間到後2-3個月內不得與該客戶交易則仲介有權力爭取服務費用。(看委託書內容及時間)

3-2.自願放棄審閱期

當你委託房仲銷售房屋時，可能會被要求放棄契約審閱期，按照《消費者保護法》的規定，至少會有 3 天的審閱期，訪間許多同行乃會請屋主或地主勾選自動放棄審閱權，這是有失公平原則，故該拋棄契約審閱期的條款應屬無效。但消費者(委託人)認為可以接受時得主張該條款仍構成契約之內容。

可參考最高法院 110 年度台上字第 2837 號判決。

3-3.專任約提前終止契約

簽專任約看到房仲的承諾，卻忽略了契約中對自己的限制。一旦簽約，就表示你將房屋的銷售權完全委託給該房仲，除非對方同意解約，否則你很難單方面終止契約。想提前解約，可能面臨支付高額違約金的風險。

４.專任約解約4種方式推薦

1. 一開始仲介沒說明賣房委託有兩種一般約跟專任約差別內容跟給選擇。
2. 專任約期間內沒有相關進度回報或銷售模式與當初答應落差太大有失專任之責。
3. 違反善良管理人義務，家裡是否被非自然因素破壞等因素。
4. 委託書上有瑕疵有地方沒簽名到。

若想終止或解約有以上情形向仲介店家反映有機會，合約為兩方合意單方面隨意解約乃有違約賠償之風險，參考不動產委託銷售契約書範本第十條：「委託人終止契約之責任　本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更之、民法第549條。

５.一般約是什麼?

一般約，「一般委託銷售契約書」，是指屋主可以同時委託多家房仲公司，或甚至自己來銷售房屋。這就像是在不同的平台上刊登廣告，增加房屋曝光率，讓更多潛在買家看到。

６.一般約優缺點?

一般約提供屋主更大的彈性，讓你擁有更多選擇。一般約的最大特色就是屋主可以同時委託多家房仲，甚至自行銷售。這表示你可以：

6-1.一般約優點

• 自主性高： 屋主可自行銷售，不受限於單一房仲。
• 曝光度廣： 多家房仲同時銷售，能吸引更多潛在買家。
• 競爭激烈： 多家房仲競爭，可能獲得更好的成交價格。
• 彈性大： 可隨時調整銷售策略，不受限於契約條款。
• 價格自由： 屋主隨時調整，不受限於底價。

6-2.一般約缺點

• 行銷不一： 各家房仲行銷力道不均，無法全面掌握銷售力道。
• 資訊量過大： 多家房仲提供的資訊可能讓你眼花撩亂。
• 溝通成本高： 需要與多家房仲溝通，耗費時間精力。
• 出價落差高： 容易出現出價格不一，影響判斷。
• 責任歸屬不明： 房屋損壞時，難以釐清責任。
• 時間成本過高： 屋主需要花費時間處理銷售帶看。

6-3.一般約期限

售屋委託期限無一定時間，無論是專任委託銷售契約或是一般委託銷售契約，其委託期限皆為契約自由之範疇，得以由當事人自行約定，跟專任約一致有3天審閱期間同樣規定。常見的委託期限3個月、6個月或更長。

延伸閱讀：房地合一稅2.0試算、減稅、免稅、退稅國稅局不會主動說的技巧!

７.專任約VS一般約懶人包

８.賣房流程8步驟

1. 產權確認 (範圍、所有權、現況)
2. 銷售價格 (價格查詢、預算盈利、稅務)
3. 行銷曝光 (仲介、各大銷售平台)
4. 帶看議價 (磋商、收訂)
5. 簽訂契約 (代書、開立履約專戶、收第1期款)
6. 用印 (出示買賣相關文件、收第2期款)
7. 完稅 (交相關稅賦、收第3期款)
8. 交屋 (驗屋、收最後期款)

延伸閱讀：買房流程那些要注意?
延伸閱讀：幫客戶成功重購退稅百萬我如何做到？這3種條件

專任約一般約常見問題QA

宙霆總結討論

賣房首先查行情價內政部實價登錄找同類型要賣透天就找鄰近一樣類型價格才不會被黑心仲介誤導。
當有房仲業務要求簽專任委託前，先了解業務會用哪些銷售方式曝光?，那怕是信任度再好的業務，簽回去當庫存放著也是有可能發生的，被放著沒出售時間成本屋齡老化折舊當下可能沒什麼但時間一久…。
無論選擇哪種方式,都應仔細閱讀合約條款,了解自己的權利和義務才不會房屋沒賣到還賠款，給專任約是全權給仲介公司相對找積極的業務是何許重要。

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１.房貸限貸令是什麼?

限貸令是由銀行法第七十二條之二限制放款，主要內容「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」

1-1.房貸等到新年度是否房貸額度重新計算?

答案：不會

房貸額度是還本金後才會釋出房貸額度，不會因為新年度全部重來！ 此次新青安許多貸款人都申請寬限期，只還利息不還本金，房貸積沙成塔把放款水位接近27%以上直逼30%。

２.限貸令起源

優惠貸款持續推出例如原本各大銀行「首購」優惠，及後續政府推出的「新青安」推波助燃房市交易熱下增加購屋意願。原本青安貸款只房貸800萬，還款年限至 30年，利息補貼半碼，寬限期3年。2023/08/01 升級2.0新青安房貸1000萬，還款年限上升40年，利息補貼1.5碼，寬限期5年。財政部督導辦理的青安貸款，截至113年5月底，累計40萬戶，持續增加中。

新青安推出後房貸款讓銀行放貸大量申請也造就了急速疊上接近放款最高上限額30%。

延伸閱讀：2024新青安貸款如何申請?購屋族須知條件、額度、利率、【3大風險】
延伸閱讀：【首購】名下有房也是首購族?要符合那些條件?首購條件、定義、利率一次看

３.限貸令影響有哪些？

當各家銀行水位接近已滿狀態對實務上購屋族會有以下這些狀況以下將帶您深入了解：

3-1.撥款排隊等候期延長

即使順利通過銀行審核，並完成對保手續，購屋族仍需面臨漫長的撥款等待期。由於銀行放款額度已達上限，許多案件只能排隊等候撥款，這意味著購屋時程將延後，對於急於入住交屋的買家來說，無疑是壞消息。

3-2.貸款條件趨於嚴苛

為了控制放款額度不超過上限30%保守放款，銀行開始增加貸款條件。具體來說會有以下三種情況：

• 貸款利率上調： 許多銀行將房貸利率調高還有出現3%以上房貸，增加了購屋者的負擔。
• 貸款成數降低： 銀行降低了貸款成數原本8成變7成，意即購屋者需準備更多的自備款。
• 還款年限縮短： 縮短還款年限，雖然能更快還清貸款，但也增加了每月還款金額。

這些變化的結果，使得購屋者能夠貸到的金額減少年限減少，購屋門檻提高。

3-3.部分銀行暫停收件

受限與房貸天法銀行法72-2，部分銀行不得不暫停接受新的房貸申請。這對於有意向在這些銀行申辦房貸的購屋族來說無法指定自己喜歡的銀行了，申請房貸前請跟業務或行員確認一下是否不收件了。

４.限貸令違約潮來襲?

這波限貸令受影響大致分為以下兩大請況：

4-1.預售屋違約情況

一般買居住預售屋到建築完成到成屋平均3-5年在2024年度第三季7月份開始碰到限貸令，造成了因為貸款貸不下來或撥款排隊產生滯納金，最不理想的是銀行不承辦而退約被建商沒收購屋總價15%等情況大有人在。

4-2.中古屋違約情況

2024年約6月購買的中古屋需要的貸款的購屋族7月份遇到了相同問題，因為延遲排撥交屋延後，找不到貸款銀行被迫成高成數原本可貸8成變只能貸7成，被銀行要求利率3%以上才有承作(如3-2)或貸不到被迫違約賠給屋主。

５.如何避免限貸令違約這樣做

購屋族在限貸令中怎麼事前預防不違約呢?宙霆跟跟代書整理出以下購屋族保全措施：

5-1.限貸令買屋前注意事項

1. 買屋前請賣方或仲介找銀行初估貸款多少，自備款需準備多少。
2. 諮詢各家銀行目前放款狀態如排隊撥款，停止受理、正常放款。

5-2.簽約時特別約定如何寫

經雙方合意如下 ，購屋產權移轉及抵押權設定完成後 ，因不可歸責於雙方之事由金融機構限制撥款造成延後撥款等排隊，致本案買方貸款延期撥款時造成交屋日延後 ， 雙方同意無條件配合金融機構撥款作業 ，不得互為主張契約延遲責任賠償 。

６.各家銀行房貸現況

2024房貸狀況24家銀行放款收件等現況：

以上房貸現況銀行會隨時更動貸款條件請仲介或代書先行諮詢銀行現況。

７.那些金融單位不受銀行法72-2規範

不受銀行法72-2管制以下金融機構有哪些：

• 土地銀行
• 壽險公司
• 農會
• 信用合作社
• 郵局
• 融資公司

８.限貸令遇到了怎麼辦?

我有以下4點建議不妨看看或許可解違約之急：

1. 一般銀行： 找一般銀行目前有還有能貸款的都先問還收不收件，參考第6圖表。
2. 日後轉貸： 現在利率雖高些先貸款下來，強過違約。
3. 找非銀行法限制機構： 土地銀行，信用合作社、農會、漁會等金融機構。
4. 保險公司房貸： 最近人壽機構也有推出房貸，如國泰人壽，富邦人壽。

９.打房第七波信用管制懶人包(2024/09/20)

央行祭出的第七波信用管制史上最嚴厲的打房措施究竟這波打房政策會對購屋族產生哪些變化？

9-1.央行限貸令第七波信用管制表

延伸閱讀：中央銀行理監事聯席會議決議新聞稿(第七波打房)

限貸令常見問題QA

宙霆總結與討論

公股銀行基本上利率比較不會就地起價，不過限貸令的現在審核更加嚴格，隨然還有額度不過貸款估價降更低更不好貸款，相對自備款要提高的心理準備，在社群平台看到有些網友在這波限貸令貸款還是貸下來了，30年利率還滿優的2.2%左右，多問幾家還是有機會的。

2024/09/20最新打房政策，前有限貸令後史上央行最嚴厲的打房是否能壓抑至房價呢?短期內業界一片哀嚎，可以說最有力道的雙重打房!宙霆覺得要回歸人人能負擔才是健全。

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這篇文章內容我會提供實務上怎麼幫客戶規劃，在買房過程中要支出什麼費用及買屋簽約注意事項，怎麼事前準備預算及防範不違約，在我整理了這篇七項之中。

１.買屋目標規劃評估

大家都想買房但是想買跟能買的房這有差異，買一間房子1500萬跟1000萬的分別力馬差別就出來了。

以上兩個分別就是多抽出1.5倍收入來支出，每月付額短時間籌出1.5倍或許可以，但房貸一貸基本就是30年起薪水一下子就跳1.5倍可能性大嗎?回歸現實面所以這時候我們就要細算一下這中間不能有過多的額外支出。

有一個買屋公式推薦大家：可購入的房價=自備款足夠+每個月還款能力(後面有試算)

２.買房頭期款要怎麼抓預算才好?

大多數人買屋會有貸款需求這時侯抓頭期款是必不可少的前置準備作業，頭期款估算方式是以欲購買房屋總價的20%～30%為頭期款準備金額俗稱的2-3成，提醒如果是六都+新竹縣市購屋第二戶要準備到4成頭期款，最新限貸令第二戶限貸6成，以下舉例：

• 買屋1000萬自備款200萬~300萬(自備款2~3成)
• 六都+新竹縣市買第二戶買1000萬自備款400萬(自備款4成)

延伸閱讀：頭期款如何準備?我可以買多少錢的房子?(含日後售屋節稅)

３.買屋其他費用

除了自備款外交易過程中還需支付的各項費用有以下：

• 仲介費：成交價2%。

代書費用項目：

• 簽約費：1000 元
• 過戶費：9000~12000，建物、土地過戶基本各一張，如多章另加收費。
• 抵押權設定登記：每件約4,000~7000元。
• 實價登錄費用：1000 元。

保險費用：保險費：火險、地震險，約2,000-3,000元，如果沒貸款也可以不保。

政府收取過戶規費及稅：

• 契稅：房屋評定現值×6%。
• 印花稅：土地及建物核定契價×0.001%。
• 地政登記規費：申報地價、或房屋現值、或權利價值×0.001。
• 抵押權設定規費：權利設定金額×0.001
• 書狀費：一張80元(通常土地、建物各一張)
• 持有稅：房屋稅、地價稅交屋前賣方負擔；交屋後由買方負擔。

其他項目費用：

• 水、電、瓦斯、管理費、交屋後由買方負擔。
• 履約保證費用：買賣價金千分之6由買賣各半。

以上項目多實務上宙霆請客戶買屋前準備買屋總價的3~5%作為其他費用預備金(多則退少則補)。

４.買屋裝潢費預算準備要多少?

首先，中古屋一般的裝潢費用計算基準至少應在「房價的 10~15% 以上」，建議多預留一些更好以備不時之需及生活品質，我們可以將這筆預算大致分成 4 個類別：

施工裝潢：地板、牆面、天花板、水電、油漆、泥作、木作等等工程，這部分通常佔總預算 60%。重心放此處泥作因為往後關係到往後滲漏水。

廚房和衛浴類：這些區域的裝潢費用相對較高，通常佔總預算的 20%。

家電類：購置家具和家電的費用，通常佔總預算的 20%。

軟裝潢類：包括燈具、窗簾、裝飾品等，這部分通常佔總預算的 10%。

4-1.裝潢比例圖

以上施工裝潢或不可以動部分記得要發票及施工前後拍照留底日後如有賣房可以作為售屋成本降低房地合一稅。宙霆有長期配合的合法裝潢公司可以協助裝潢。

延伸閱讀：房子裝潢、整修可抵稅？唯獨1種家具OUT 專家：「這樣」開發票會省更多。

５.房屋貸款試算

我們用銀行常的用公式自己的月收入的4成當我們往後房貸每月能支付的月付款，以下舉例：

我每月收入3.5萬我可以貸買多少錢的房子?

3.5萬* 0.4=1.4萬我們每月能支付的月付款(含本金+利息)

我們找月付額1.4萬以下的不動產。

5-1.我月收入可以買多少的房子?

承上題完整舉例條件我月收入3.5萬的4成1.4萬、銀行年利率2.3%、貸款40年、貸款8成

35,000* 0.4=14,000我們每月能支付的月付款 (含本金+利息)

100萬年利率2.3%貸款40年每月還3,188 (這部分要算出來才有辦法算後續圖一)

14,000/3,188=4.391

4.391*1,000,000=4,391,468

4,391,468/0.8=5,489,335(可購入房屋總價約548萬)。

延伸閱讀：房貸試算

６.買屋貸款不足違約5風險還要賠錢!

買房時需要貸款這時候要更加注意看到這邊恭喜你風險不會在你身邊看完你就一定有收穫!，怎麼說呢貸款不過會造成後續交屋日到沒進行導致違約還要賠償簽約金給屋主及仲介費，首先我們要先知道不能貸款有哪些情況有以下四種情況：

6-1.買方自身收入不足

簡單來說就是買方收入銀行估算後認定無法支付往後月付額。

客戶買屋前宙霆第一個動作就是跟服務的客戶試算收入是否能月付額降低違約風險。

6-2.房屋本身條件差

屋況、地點不理想銀行不願意貸款，例如房子已經破舊不堪戰損風的房子…

6-3.成交價高於銀行鑑價

這情況通常發生在短期買賣舉多例如原屋主購入至出售不滿一年。

只要是宙霆接的案子屋主只要是短期要出售接回來一定會先送銀行估價避免有此問題發生。

6-4.銀行貸款緊縮

2024年第三季已開始有貸款水位已滿之情況導致買方貸款延遲交屋延後，或銀行不給貸款無法購置不動產造成違約。

延伸閱讀：放款水位依照銀行法72-2

6-5.違約金多少?

買賣雙方如有任何一方違約，違約金為總價10%~15%或依照合約內容及要負擔仲介費代書費。

７.怎麼避免買屋貸款不足違約?

當找到要買的不動產時候請在斡旋時跟你的業務或屋主說我要在買賣契約中，另立特約但書內容「買方房貸不到8成，買方可無條件契約解約，當然解約，賣方不得任何求償」此條款。

以上是宙霆幫買方簽約時壓這條特約，基本上如有發生貸款不足無需另補自備款可無條件解約。

但是要這條但書是要雙方同意才能生效，所以也要賣方同意。

買屋預算常見問題QA

宙霆總結與討論

買中古屋或新成屋無論需要貸款或現金建議多預備金明處風格不一定是我們喜歡的暗處看不到的牆或柱子裡面滲漏水皆有可能新成屋都有可能，購屋中準備買屋總價3~5%，購屋後準備10~15%裝潢費這份每人風格不同因人而異，需要貸款的朋友把文章6~7章節多看幾遍唷，最後祝大家買房順心。

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寫這文章前宙霆已幫百人以上試算過售屋成本及要繳多少稅金，在這個網站你可以免費學到外面需繳交高額費用才能學到的房地產買賣知識。

１.房地合一稅是什麼起始日?

房地合一稅2.0是交易稅，2016 年1月1日起取得的房地課稅，2.0於2021年7月1日實施，扣除相關成本及出售費用，出售後有獲利才會被課徵沒獲利不會課稅，持有時間越短，課徵稅率越高。

２.房地合一稅課稅標的有哪些?

３.新舊制怎麼分別這4種情況

主要是根據房地的「取得日」（可以看謄本的權移轉登記日，俗稱過戶日）來判斷，105年1月1日為分水嶺。

賣房之前一定要先了解要用哪一種稅制以下舉例情形為新制房地合一稅：

1. 買屋取得日期在105年1月1日起。
2. 被繼承人於105年1月1日起取得，後續繼承人於105年1月1日起繼承。
3. 被繼承人於104年12月31日前取得，後續繼承人取得日是105年1月1日起。(可選擇舊制或新制)
   對自己有利做選擇， 如滿足新制自住優惠稅率條件連續自住滿6年400萬免稅額如有利於自己就選新制，後面會說明400萬免稅額條件。唯一可以做選擇繼承!
4. 被繼承人於104年12月31日前取得，後續繼承人取得日是105年1月1日起再有人繼承**(連續繼承)。

3-1.房地合一稅新舊制繼承

我要賣房子怎麼知道適用舊制還是新制?

４.房地合一稅怎麼算？

一般我們買賣時大多只知道要繳給政府多少錢?但很少人會去深入了解這些金額怎麼來的公式是什麼?

公式：應繳納房地合一稅金額＝稅基(課稅所得)*稅率，我們下列舉例：

4-1.房地合一稅基

稅基：出售價格-當初買屋價格－取得成本(必要費用)－移轉費用(出售期間)－交易日前 3 年內交易損失金額－土地漲價總數額

4-2.取得成本

這些項目就是你買屋時及持有期間支出的項目要提出舉證文件如發票收據，可以列為成本減少稅金項目：

• 契稅、印花稅、 代書費、規費、公證費、仲介費等。
• 取得房屋後非2年內能耗竭之增置改良修繕費(固定式裝潢類)。
  可以列入：洗手台、馬桶、固定式浴缸、水電管線、泥作、粉刷、磁磚、防水工程、地板天花板裝修。
  不能列入：鐵鋁窗、外推曬衣架、玻璃、冷氣機，家電、傢俱（如：系統家俱）
  要注意可移動皆不可列入!

• 地方稅稽徵機關核准減除的改良土地費用
  (1) 改良土地費用
  (2) 工程受益費
  (3) 土地重劃負擔總費用
  (4) 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額
  依土地稅法施行細則第51條規定之土地改良費用。
  土地改良土地費用基本應由依法開業之建築師或專業技師（土木、大地、水利、水土保持技師等）覈實估算並簽證負責，作為土地改良費用評估之依據。

4-3.移轉費用(出售期間)

出售時以下支出的費用也可以減少稅金一樣要提出舉證文件如發票收據

1. 仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、代書費、印花稅、規費。

4-4.交易日前 3 年內交易損失金額

此項有點比較不常見簡單來說就是賣掉房子賠錢3年內再賣房子可列在再賣的房子裡的成本。

交易日前3年交易損失金額:依房地合一新制計算之個人房屋、土地、房屋使用權、預售屋、股份或出資額交易損失，得自交易日以後 3 年內，自其他新制的交易所得中減除。

4-4.土地漲價總數額

土地漲價總數額＝公告土地現值−前次移轉現值

舉例：我今天賣一間房地出售時土地公告現值200萬-前次以轉現值160萬=漲40萬
這漲的40萬就是我可以列在出售房屋稅基成本上。

4-5.房地合一稅率

上述我們說完了稅基然後就是要知道持有幾年出售稅率是多少?

• 一般成屋：持有 2 年內課稅45%、超過 2 年未逾 5 年課稅 35%、超過 5 年未逾 10 年課稅 20%、超過 10 年課稅 15%。
• 地上權：自105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
• 預售屋：自105年1月1日以後取得之預售屋及其坐落基地。
• 法人營利事業： 2 年內稅率 45%、超過2年未逾5年35%。超過5年以上20%。
• 非境內居住者： 2 年內稅率 45%、超過 2 年 35%。
• 營利事業股權：2.0以後營利事業交易其直接或間接持有股份(或出資額)過半數之國內外營利事業之股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)之價值50%以上係由中華民國境內之房地所構成者(下稱符合一定條件之股份或出資額)。但該股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之（所得稅法第4條之4）
• 法拍：被法拍如有獲利也是要被課房地合一稅20%。

５.房地合一稅試算

我們知道了稅基項目及稅率，舉例試算我今天要賣一間房子要繳多少房地合一稅?

一間房子我在105年5月1日購入價格是1000萬，然後110年5月2日我賣1300萬。取得成本是53萬、移轉費用是55萬**(若無移轉費用得按成交價額 3% 計算其費用，並以 30 萬元為限)、土地漲價總數額10萬、持有是5年以上稅率是20%。

1300萬－1000萬－53萬－55萬－10萬=182萬。

182萬(稅基)*20%(稅率)=36.4萬為應繳納房地合一稅金額。

６.房地合一稅400萬免稅額

新制上路後短期買賣最高達45%房地合一稅，宙霆推薦客戶用自住6年優惠稅率400萬內免稅額超過部分10%課徵。

6-1.400萬免稅額條件

1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
2. 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定

延伸閱讀：如何售屋賺400萬免稅額3分鐘學會自住房地出售優惠稅率

７.重購退稅房地合一

只要許多人可能會覺得賣房需要支付這麼高的所得稅，進而對買賣房產產生猶豫。我只是想換房子是因為需要更大或換地點而換屋，那麼其實不需要過度擔心！這個重購退稅一定適合你。

無論您是「先買後賣」還是「先賣後買」，只要在買屋與賣屋之間的時間間隔（依謄本移轉登記當日為準）2年內再符合相關各項重購退稅條件退稅必非難事，退稅有分全退跟部分退。

7-1.小換大全額退

108年1月5我賣一間1000萬A房屋繳了50萬房地合一稅，2年內的110年1月1日買了一間1300萬B房子符合小換大50萬全額退。

7-2.大換小部分退

113年1月1日我買了一間900萬B房子2年內114年12月1日賣了原有的A房子賣1000萬繳了50萬房地合一稅，符合大換小退45萬(900萬/1000萬)=45萬

延伸閱讀：如何重購退稅省百萬1篇搞懂

８.非自願因素7情況五年內適用20%稅率

7 種非自願的情境適用 20%稅率課稅：

1. 個人因調職非自願離職。(被迫離開原工作地址，需要出聖原工作地房子)
2. 遭鄰居越界建屋。(當你的土地被越界)
3. 傷病醫療負擔重大。(因為傷病需要錢)
4. 遭法院強制執行法拍。(不動產被法拍)
5. 持保護令避開家暴。(要遠離家暴對象要出售房屋)
6. 繼承取得不動產房貸無力償還。(繼承後還不出原房貸需要出售)
7. 繼承房屋後未經同意遭其他共有人出售房地持分。(被迫賣出如被多數決)

房地合一稅常見問題QA

宙霆總結與討論

買賣房屋一定會遇到稅金，繳交的稅金是大家辛辛苦苦賺來的，繳稅是國民應盡義務但怎麼聰明節稅，幫客戶節稅是宙霆第一件會做的事，那些要事前注意的也一定會事先提供，例如房屋要修繕一定要跟修繕公司拿發票今天多個5%我可以少繳更多的房地合一稅，今天我修繕50萬沒開發票就要繳50的房地合一稅，我1間房子持有5年以上稅率是20%，50萬*20%=10萬今天我有發票就不用繳這10萬。

想要試算房地合一稅嗎?沒問題我幫你精心準備了試算表只要輸入數字即可知道獲利跟支付稅額，點擊下方加入官方LINE加入後輸入「我要試算房地合一表」。

如果你是被房仲安排見面談的買方，應該如何應對呢？有哪些方法可以破解這個局面？本文將從多角度為你解析，幫助您擺脫見面談帶來的困境，並提供經驗的買屋技巧有效方法，面對見面談時不確定性預防措施。此外，如果您真的很想購買某個物件，教如何以最接近底線的價格達成交易，避免支付過高的價格。

宙霆站在客戶角度想，我需要支付仲介服務費了，還需額外撥出時間來見面談滿臉問號??買賣方不是長期處於跟客戶面對議價環境，最終可能被不懷好意的房仲話術買高了，大有人在，宙霆從來不主動提起見面談這回事，這篇文章內容要跟黑心同行說聲對不起了。

宙霆會分享如何不要見面談方式及不得不見面談要如何守住底價取得優勢?

１.見面談的必要性?房仲為何偏好這種方式？

見面談已成為許多房仲經常採用的方式從人性的角度，見面談確實有其獨特的作用，並且能夠有效利用心理技巧來達到房仲的目的。房仲可以直接觀察買家的表情、肢體語言，進而掌握買家的心理狀態。這使得房仲能夠更靈活地調整策略，針對賣方買方的心理弱點進行。例如利用資訊不對等進行等，或當買家表現出對某房屋的興趣時，多常見的就是拉長時間增加疲勞感，房仲可以利用這一點施加壓力，讓買家覺得如果不立即下決定，可能會錯失良機，賣方心理，基本上買方願意出來談代表有追加可能性。

說到資訊不對又勾起過往買貴回憶，當時賣房業務的跟我說我要買的這間同社區裡最便宜的當時買房小白新手的我想說相信專業，事後去問鄰居我買的價格1坪多2萬。隨然不是見面談但每次說到資訊不對等就會回想到。

宙霆觀察綜合整了同業，並結合自身觀察心得，說明為何以前房仲如此偏愛使用「見面談」這一招：

1-1.見面談助成交，變數減少

從買方下斡旋到賣方簽收斡旋單，再到正式簽約，這段時間充滿了不確定性。宙霆聽過同業中最快的見面談安排案例，白天收斡旋後，晚上立刻約賣方見面談。雖然這種極端情況多半是因為買方出的價格非常吸引人，但這樣的安排確實有效。

通常，房仲會先與賣方報價格並溝通，經過幾天的協商後才會安排買賣雙方見面談。而見面談當天，房仲也會邀請代書在旁等待，讓買賣雙方談妥後立即簽約。這樣可以大幅縮短從賣方簽收斡旋單到正式簽約的時間，減少每個節點的間隔時間，降低交易過程中的雙方變數。

1-2.見面談提升效率，降低風險

見面談不僅能夠加速交易流程，還能有效降低變數。在賣方簽收斡旋單到正式簽約之間，空窗期的消失大大提升了案件的成交率。這種高效的方式，說對房仲和和買賣三方來說都是減少不確定因數。

1.3.仲介店家愛用

因為有效所以愛用，仲介業務單位是賺錢多的人最有地位跟份量的工作環境，方法好與壞別人感受已不是那麼重要，尤其傳統仲介最為提倡，問問有被帶去小房間的身邊朋友們一定懂我在說什麼。

２.見面談讓仲介知難而退的3技巧

成功率極高可能性，想讓仲介放棄見面談的可能性很低，但世事無絕對作為買方的你，可以採取一些方法讓要約雙方見面談房仲大打退堂鼓，宙霆分享以下是3個實用的技巧：

2-1.直球對決

如果你不想進行見面談，最直接的方法就是拿斡旋金或要約書，讓業務去跟賣方談。 假如你對見面談沒有興趣，而業務一直堅持要求見面，那麼最乾脆的方法就是放棄這個業務或這個案件。

當價格談妥後，直接約出來簽約就好。這種方式不僅能確保你接受的金額，更簡單也不會被疲勞轟炸，也能避免見面談可能帶來的不確定性如小房間要多久….。

2-2.控制見面談的時間和條件

當房仲邀請你進行見面談時，你可以使用以下兩種方法來控制時間：

• 時間管理：
  1. 明確告知房仲，你只能安排X小時的見面時間。如果在這段時間內無法達成協議，你將因其他安排而無法繼續。(防範拖延)
  2. 告訴房仲，你僅在白天有空。如果房仲說賣方只能晚上見面，請婉轉表示此時間無法配合，請房仲協調賣方改時間。(防範夜間疲勞感倍增)
• 理由離開： 提出一個無法拒絕的理由，讓房仲明白你必須在限定時間內離開。 例如：
  1. 幾點前要離開必須去接孩子或長輩，如接小孩學校只允許家長或親人接送。
  2. 有一場重行程會議多久後一定要離開。
  3. 已經與事業老闆生意約定多久後必要離開。

延伸閱讀：見面談不給走？她「被關小房間」3小時嚇壞：不敢再找房仲

2-3.讓仲介明白成本和風險

在安排見面談之前，請明確告知房仲你的價格上限，並希望從此價格開始談判。如果賣方無法接受這個價格，請不要浪費時間見面談。另外告知房仲，如果當天未能達成協議，你將取消斡旋金或要約書之可能並尋找其他房仲。

這樣的做法會讓房仲更謹慎地安排見面談，因為他需要確保賣方的價格與你的預算相符，否則他可能失去一個潛在的買家。這對房仲來說是相當大的風險，他們自然會更慎重考慮。

３.如何買屋見面談守底價

買任何東西都會有心動時刻的時候在所難免，不管是風水、格局、環境哪一點吸引你讓你有想跟房仲約見面談那麼我推薦以下幾種技巧守住底價，過往經歷買方主動約賣方見面談的例子也不是沒有比例比較少。

3-1.設定出價底線給房仲知道

買房過程中，最重要的一件事就是設定你的出價底線。無論是否需要見面談，你都應該先計算清楚自己能承受的最高出價。同樣地，賣方心中也一定有出售價，只不過多數屋主對自家房子的了解會比買方更深入，因為關係到否獲利，相對而言，買方不一定能有充分的準備，因為不知道什麼時候會遇到適合自己的房子。遇過看10年以上的還在看房子的…。

3-2.以不要超過能力負擔範圍為主!

在正式見面談前，必須先設定好自己的最高出價，並保留至少3次以上的加價機會。以下是一個實際案例來說明如何操作：

舉例房子開價1450萬，如房仲有告訴你屋主底價1350萬，見面談之前出斡旋金或要約書是1250萬，那麼該如何再見面談精細地進行加價？

1. 心中設定好你能接受的最高出價，假設最高出價是1330萬元。
2. 設定1250萬到1330萬之間的加價區間，並進行至少3次以上的加價。建議採用倒漏斗式加價方式：第一次加價可以先加一半的金額，即45萬元；接下來第二次再加約20萬元；最後再加一半，即10萬元。這樣的加價方式能讓你有多次出價機會，也讓房仲有更多機會與賣方談價。隨著每次加價的金額越來越少，房仲跟屋主會明白你可加價的空間越來越小，再不決定時間就慢慢消失。
3. 最後，不論加價到何種金額，你仍應留下一點點空間，並選擇吉利的數字如6或8或9加價雙方討個吉利。

按照以上步驟，至少能進行三次加價。對買方而言，第一次出價非常重要，因為這決定了買屋成功率提高門檻房仲是否願意接受你的斡旋單或要約書。接下來就是加價的次數和幅度，這會顯示出你的誠意。買方加價的重點在於，是否能讓居間方房仲有足夠的理由去說服賣方，讓屋主相信你有誠意購買。

延伸閱讀：買屋【下斡旋】前不知這些事可能讓你斡旋金被沒收

3-3.堅持加價步驟遠離風險

堅持步驟以免自己陷入超過自己能力以外的負擔風險，見面談過程中我們都加價了仲介或賣方也沒有軟化態度調整，推薦有個很快就有決定的說法：「為什麼我加價了，賣方還是不調價？這樣見面談意義嗎？」會給房仲帶來不小的壓力，這種詢問方式配合「2-2.控制見面談的時間和條件」中的策略促使他們加快進程或進行調整，讓談判能更快有結果。

４.見面談究竟是好是壞？

這個話題一直都在討論中。然而，這其實是一個非常主觀的問題，因為每個人的偏好不同，有人喜歡老一輩大多喜歡見面談可能因為見面三分情典故吧，有人則不喜歡，這取決於個人的習慣和經驗。

真正的重點在於房仲公司和業務的做法。很多見面談引發的糾紛或不愉快經驗，都是因為不當的操作手法觀感不佳長久累積而成。

能買得起房子、賣得出房子的人大多是聰明的消費者。現代資訊越來越透明，如果房仲還堅持用傳統手法，認為只有製造各種情況才能成交並獲取服務費，那麼真的需要重新考慮一下是否該改變方式。因為在見面談中製造狀況的時候，現代的客戶真的會不知道嗎？

一切源於信任。做狀況破壞了這種信任感，一旦失去信任，客戶未來也不會再找你服務。信任的建立和維護真的非常關鍵長久之計。

宙霆建議討論

事前準備工作做得充分，不論是買方還是賣方都會感受到並理解這一點。宙霆都是雙方洽談好後直接約時間簽約，很少需要見面談除非有一方主動提，這是因為客戶對我們有足夠的信任。買方告訴我們他們能承擔的最高價格，我則盡力與屋主談判，確認雙方價格無誤後就安排時間在公司正式簽約。這樣的決定都是經過深思熟慮的，比起見面談時倉促做出的決定，更能避免後悔或糾紛。

跟我接觸得客戶都知道我會事前把好與壞分析讓客戶知道因為客戶有「知」的權利。

有時候真的不得不必須要見面談又遇到中意的不動產，宙霆文章內都幫你整理好了多看幾遍你會覺得仲介見面談不就是那幾招而以。還有有不清楚的或想問其他歡迎加入官方LINE免費諮詢。

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此篇宙霆會依銀行推出的首購來做解說首購定義、首購買房貸款與優惠，與政府推出的新青安差別有哪些?。

１.新青安VS首購利率

延伸閱讀：2024新青安貸款如何申請?購屋族須知條件、額度、利率、【3大風險】

２.首購定義?

許多人認為，首購族就是指首次購屋的族群。但其實，首購族的定義並非如此狹隘。

在台灣，首購族是指在申辦房貸時，名下無自用住宅房貸個人或家庭。換句話說，只要在申請房貸的那個當下，符合以下五個條件，就算是以前買過房也是首購族：

1. 本人+配偶+未成年子女名下無自用住宅(無房子無房貸)。
2. 名下有土地或工廠，但無自用住宅(有土地有工廠無房子無房貸)。
3. 名下曾有自用住宅，但是後來已出售(以前有房子跟貸款當下無房子無房貸)。
4. 繼承共同持有房屋，但未超過40平方公尺（約12.1坪內）。
5. 即使名下有住宅，但沒有房貸(有房無房貸)。
   補充：因為2024/9/20央行第七波信用管制新政策就算是有房無房貸符合首購條件無寬限期
   第七波管制前有寬限期。

以上第5點就是標題所說的就算名下有房也是首購族!

2-1.夫妻首購資格

若夫妻要買房，第1屋用丈夫的名字買房貸款，第2屋就可用老婆的名字買房申辦房貸，老婆仍然擁有首購優惠利率，但前提第一屋的債務人僅能是丈夫一人，老婆不可以是連帶保證人，但當老婆當一般保證人有些承辦銀行會承作。

首購資格房貸優惠用途則必須是住家，店面、商辦、一般事務所都不適用首購優惠。

延伸閱讀：2024/9/19央行第七波信用管制
延伸閱讀：2024/10/9央行公布第七波房市管制協處三措施，繼承者可有寬限期

３.首購條件有哪些?

４.首購優惠方案有哪些?

對於首次購屋的族群（首購族）來說，購屋是一項重大的財務負擔。為了減輕首購族的負擔，政府與民間銀行推出了多項購屋優惠措施。政府提供的購屋優惠主要有以下三項：

５.新青安VS首購試算

由上圖試算可知3種方案兩者比較最終繳款總數相差12~13萬左右試算給大家方便比較。（申請時依當時利率為主）

延伸閱讀：房屋貸款利率試算

６.首購承辦銀行有哪些?

申辦方式、還款試算、貸款利率規定可參考以下各家銀行相關規定。非八大公股銀行自辦青年安心成家無政府補貼利息請注意。

1. 合作金庫銀行
2. 兆豐銀行
3. 永豐銀行
4. 中國信託銀行
5. 台北富邦銀行
6. 渣打銀行

７.首購注意事項？

7-1.準備至少2-3成自備款

由於銀行房貸額度通常達到八成，借款人最好能準備至少2~3成的自備款。如果是購買中古屋，房屋鑑價可能會較低，因此需要準備更多的自備款。為避免造成因貸款成數不足而無法完成購屋造成違約風險。

7-2.維持良好信用紀錄

借款人的信用記錄對於銀行核貸有重大影響，因此需保持良好的信用紀錄，避免核貸失敗。應按時全額繳納信用卡帳單，而非僅繳最低應繳金額，避免產生循環利息，並避免遲繳或預借現金等功能，以上都是銀行評分標準。

7-3.搭配自購住宅貸款利息補貼

無論是向公股銀行申請新青年安心成家貸款，或是向其他銀行申請一般的首購貸款，都可以搭配自購住宅貸款利息補貼，以減輕每月還款的壓力，注意每年8月是否有開放辦理。

7-4.提前還款可能會有違約金

有些人可能希望提早還清房貸，以減少支付利息給銀行。然而，銀行通常會對提前還款設有相關規定，若提前還款可能會產生額外的違約金。申請前請先詢問承辦銀行繳多久後可以額外還本。

7-5.避免申請超過三家銀行

每次向銀行申請房貸，銀行會查詢聯徵以了解信用狀況。如果同時向超過三家銀行申請，查聯徵的次數超過三次，可能會引起銀行的疑慮，降低核貸成功率。因此，最好避免同時向超過三家銀行申請房

首購房貸常見QA

宙霆總結討論

各家銀行推出各自的首購房貸優惠行之有年，比政府推出的青年安心成家購屋貸款及新青安還要早那個時候未推出時青安時大家回想一下房價還相較穩漲沒有到暴漲的體感，各國都通膨沒錯，但別國有在壓制房貸利息動作，美國在2022年房貸是2-3%升息至今上升至目前7-8%，房仲的我房市價格越好對我們行業越有利，但房市泡沫化對整個社會是不健康的值得我們深思，宙霆誠心希望房價平穩。

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本篇文章將由宙霆帶你深入解析最新的青年首購貸款優惠內容，並比較新舊制度的差異。我們將涵蓋申請條件、利率、貸款額度、手續費等最重要的風險相關解說，後續最新買房政策優惠條件會第一時間更新。

１.新青安是什麼？

2010年原由財政部推出「青年安心成家購屋優惠貸款」青安貸款專案，減輕民眾居住負擔而推出，因近年來後續2023年8月1日決議擴大補貼，推出「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」(新青安)支持無殼族買房。

２.新青安新舊制比較

青年首購貸款新舊制比較如下表：

• 貸款額度：最高800萬元提高至1,000萬元。
• 利息補貼：原舊制公股銀行減半碼補助(原補貼0.125%)，新制政府額外再補貼1碼，調整為「再」補貼1碼0.25%，新制補貼總計0.375%，注意的是央行於2024年3月升息半碼，此次升息半碼由政府補貼，利率維持不變，暫定2026年7月31日止會不會延長利息補貼或加碼不確定。
• 貸款年限：30年延長至40年。
• 寬限期：3年延長至5年。
• 實施時間：新舊制以 2023/8/1 作為區分日期。

提醒：由於利息補貼優惠期預計2026年7月31日停止，並非補貼30、40年。待補貼期間結束後利率將會回歸正常。

３.新青安條件有哪些?

從業的宙霆常遇到客戶以為新青安或青年首購只給年輕優惠貸款有年齡限制，宙霆解說後才知道只要成年18歲以上就可以符合其中還以為有年齡限制。

• 個人：18歲以上，無自有住宅
• 已婚者：本人/配偶/未成年子女，名下均無自有住宅
• 離婚者：得僅查戶籍內有監護權之未成年子女有無自有住宅。
• 配偶或未成年子女為外國人，僅持有護照未持有本國居留證者無須查詢。 以上經承辦銀行查證作為自用住宅使用，即可受理，不限首購。

3-1.貸款方案那些不適用?

1. 申請「新青年安心成家購屋貸款」的標的房屋必須是在申請日前6個月內購買的住宅適用。時間外不被受理。
2. 若民眾是先前已申辦過「原青年安心成家房貸」舊戶將不適用。
3. 增貸、轉貸、中途轉貸不適用。
4. 若舊戶想要適用延長至5年的寬限期可至原銀行申請。

４.新青安利率?

青年首購貸款的計息方式，以「基準利率當基礎」加上「申請人選擇的新青安貸款方案的機動計息」再減去「補助的1.5碼(0.375%)」計算等於日後要負擔利息。

青安貸款共有三種方案選擇：只能三選一只要選定無法更變!

1. 一段式機動利率
2. 二段式機動利率
3. 混合式固定利率

以下是青年安心成家貸款利率計算方式提供參考：

延伸閱讀：【房貸利息抵稅】房貸族90%以上人不知道！國稅局不會主動告訴你的事

5.新青安貸款年限及償還方式

貸款年限：青年首購貸款的還款期限最長可達40年，其中包括最多5年的本金寬限期。如在這段寬限期內，借款人僅需支付每月的利息，無需償還本金，這有助於減輕借款寬限期內財務壓力看似輕鬆。然而，一旦寬限期結束，本金加利息將在剩餘的貸款期間內平均攤還。

因此，建議借款人應詳細評估自身的資金狀況，並提前計算出寬限期結束後的月均還款額。這樣的規劃可以幫助您審慎決定是否應選擇設定寬限期，以確保未來的財務負擔能夠承受風險。

償還方式：本息平均攤還、本金平均攤還。

延伸閱讀：新青安貸款年限、寬限期、本息、本金平均攤還試算

６.新青安貸款承辦銀行有哪些?

新青安貸款由8家公股銀行辦理若是其他銀行則一般利率房屋房貸。申辦方式、還款試算、貸款利率規定可參考以下各家銀行相關規定。

1. 臺灣銀行股份有限公司
2. 臺灣土地銀行股份有限公司
3. 合作金庫商業銀行股份有限公司
4. 第一商業銀行股份有限公司
5. 華南商業銀行股份有限公司
6. 彰化商業銀行股份有限公司
7. 兆豐國際商業銀行股份有限公司
8. 臺灣中小企業銀行股份有限公司

７.新青安銀行手續費

在台灣有8家銀行提供青年首購貸款，這些銀行在1000萬元額度內提供的利率是一致的。不過，值得注意的是，每家銀行收取的手續費並不相同，加上每筆貸款還需支付300元的信用查詢費。

宙霆建議挑選以下一家手續費較低的銀行來申請貸款即可。

根據資料顯示，在辦理青年首購貸款的官股銀行中，台灣銀行的手續費最為便宜，只需支付3,300元。相對地，華南銀行、彰化銀行與中小企業銀行則不收取固定的手續費，而是按照申請貸款金額的一定比例收費，另外還需加收300元的信用查詢費，找最便宜申請就是了。

８.新青安3大風險

這各優惠是有時間性過之前要事先準備風險控管

8-1.利率補貼僅限期提供

青年安心成家貸款的政策優惠期限只到2026年7月31日，期間內提供的1.5%碼利率補貼，結束時如果到時候市場利率仍然較高，借款人的月供負擔可能會增加。因此，在購房前，仔細評估自己的還款能力是非常重要的。

8-2.可能的利率上升風險

市場利率的未來變動不可預測，如果遭遇利率上升，不僅會增加還款壓力，還可能導致房地產市場冷卻。

8-3.五年寬限期快速過去

雖然新方案將寬限期從三年延長到五年，但如果在結束第六年起借款人的收入未見增長或另準備，需要同時開始支付本金和利息，將會面臨較大的經濟壓力。

延伸閱讀：【首購】名下有房也是首購族?要符合那些條件?首購條件、定義、利率一次看

９.新青安最新4項措施

6/27財政部在行政院會報告近期引發人頭戶亂象及炒房疑慮「新青安貸款查核控管優化措施」以下最新4點。

9-1.落實貸前審核

公股行庫將關注短期內有連續買進賣出、人頭戶及出租的可能投資客態樣，同時落實銀行公會「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」規定。

1. 貸前覈實查核，審視是否屬投資客（例如短期內有連續買進賣出、人頭戶及出租等行為）可能態樣。
2. 落實銀行公會「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」規定。

9-2.強化貸後管理及稽查

查核建物謄本，藉以檢視建物謄本是否有所有權不得移轉的預告登記、設定次順位抵押權予第三人等，也進行不動產購價回查、貸後繳款查證機制等。

1. 建物謄本查核：檢視是否有所有權不得移轉之預告登記、設定次順位抵押權予第三人等。
2. 不動產購價回查。
3. 貸後繳款查證機制。

9-3.新貸戶需簽「自住切結書」

新貸戶需簽「自住切結書」，若違反規定，新戶將被終止利息補貼，且要返還自違規事實發生日已撥補的補貼利息，並重新核定貸款條件。

• 優化措施上路後的新申貸戶未來若有非自住違規情形，除終止利息補貼外，同時須返還自違規事實發生日起已撥補的補貼利息，並重新核定貸款條件。
• 舊申貸戶若有違規情形，則視個案情形依規定酌情處理。

9-4.新青安貸款限定一生一次

• 112年8月1日以後經銀行核貸新青安優惠貸款者，不得再次申貸本優惠貸款。

延伸閱讀：獨家／抓到了！申貸新青安卻出售房產 銀行要追討利息

新青安貸款常見問題QA

宙霆總結看法討論

開始至113年3月底國庫署發布已撥貸戶數達38.7萬多申請新青安貸款的人數持續增加中，換句話說好消息這次優惠貸款很吸引人幫助很多人買屋，房市主流市場落在總價1千萬上下，不好的消息是增加房價水平也跟著增加購屋族入手負擔也增加，新制還沒推出時政府有新修平均地權條例緊縮預售屋換約條件等等…有一段時間抑制住房價，後續通過新青安房市轉向中古屋市場，又把房價均價撐住! 最後我想說長遠來看房價高不是件好事，看看以往泡沫化的國家如日本…就知道。

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今天要來討論修正前為人詬病的地方跟修正後內容討論，說到法規法條多又生澀難懂，宙霆會依以往較多人不公條款修正重點呈現盡量白話讓各位好了解，內容雖多惡魔藏在細節裡建議翻覆觀看。

１.多數決有償讓與對象不得為共有人之一

根據土地法第34條之1第1項的規定，「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」這一條款為不動產共有權的多數決提供了法律依據。

然而，該法條在實際應用中引發了一些學術與實務上的討論，法律條文本身沒有對處分對象設定明確限制，除了賣給第三人以外叫無異議之外，因此對於多數決後是否允許共有人為受讓人，過去的學說和實務見解不一，這成為了共有不動產處理中的一個重要爭議點。

最新的執行要點修法已對此問題做出明確規範。根據土地法第34條之1執行要點第三點第二項的規定「有償讓與之處分行為,共有人除依本法條規定優先購買外,不得為受讓人」。

共有不動產多數決後有償讓與只能賣給第三方，而共有人除了依法有優先購買的權利外，不能直接成為買受人(買方)。這一規定的制定基於以下幾點考量：

1. 一名共有人於其他多數決共有人，可能以低於市場的價格購買，這樣的行為存在利益衝突，可能損害其他共有人的權益，情形顯失公平。
2. 當共有不動產被多數決定出售時，強制將未同意的共有人的持份也一併處分，這違反了共有權的原則。
3. 原共有人之間買賣無須通知其他共有人優先承購權，實質上等於是一種內部買賣，這將剝奪其他共有人依法行使的優先購買權。

修正前：共有人多數決後多數決共有人可以買。 
修正後：共有人多數決後共有人不能買只能賣給第三方，但只要是共有人就有優先購買權。

２.多數決他共有人得僅就其共有部分行使優先購買權

土地法第34條之1執行要點第12點第1項「部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時,他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。」這意味著，如果多數共有人通過多數決出售整筆共有不動產，那麼不同意的少數共有人可以在「同樣條件」下主張優先購買不動產。

然而，「同樣條件」這一要求在過去曾引發許多爭議。特別情況是，當部分共有人依照土地法第34條之1第1項規定多數決出售共有土地或建築改良物，並且在同一買賣契約中合併出售了非他共有人共有的土地或建築改良物。這時，其他共有人行使優先購買權時，應該是否需要依照買賣契約的同樣條件購買全部出售的標的?，還是可以只選擇購買原共有的部分?

進一步明確規範，土地法第34條之1執行要點第12點第2項進行了明確化規定。

於數宗土地或建物併同出賣,他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有下列情形之一者，不在此限：

• (一)部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件。
• (二)依法令規定應併同移轉。

舉個例子來說明： 假設甲、乙、丙三人共有A地。甲和乙透過多數決將A地以及另外三塊僅屬於甲乙的土地，共四塊土地，一併出售給某位買家K。在此情況下，丙雖然在多數決出售時具有優先購買權，但原則上必須依照「同樣條件」行使該權利，這曾引發爭議丙是否需要一次性購買包括A地在內及其他四塊土地的爭議。假設丙單獨優先購買A地的價格可能只需600萬，若加上而整體四塊土地的價格可能高達千萬甚至上億，這種情況可能會不公平地侵害丙的優先購買權。

為了避免這種情況，並防止以更嚴苛的條件間接阻礙其他共有人行使其優先購買權，上述相關執行要點，丙現在可以選擇僅對其共有部分的不動產（即A地）行使優先購買權，除非存在使用上不可分割的情況且經法院判決確認，或根據法律規定該土地必須一同移轉，才不能行使單獨優先購買其部分。

修正前：少數他共有人要優先購買全部土地之情形。
修正後：共有人含其他數筆土地被多數決處分，少數共有人優先購買原本土地。
但有法院判決不可分或法律規定須一同整筆移轉，就不能單獨優先購買原本土地。

３.多數決通知公告新公告方式

土地法第34條之1執行要點第8點，書面通知與公告，其方式及內容，終於不再馬虎審查了(開心)從嚴認定力道滿強的請耐心看。

3-1.通知方式

原本的規定是採用雙掛號郵件或郵局存證信函進行通知。然而以往有無實質審查情況發生，為了提高通知的準確性和確保其送達，此次修法對送達地址提出了更詳細的規範。具體而言，對於他共有人，通知應送達至其戶籍地址；對於法人或非法人團體，則應將通知送達至註冊的事務所或營業所。

3-2.通知處所

在通知處所的規定上，為了進一步確保通知的有效性，提出了以下明確要求：

1.基本原則：實際住所通知並記明 通知優先送達至實際居住地。這是為了防止部分共有人明知道他共有人實際住址的情況下，仍只向戶籍地址發送通知，可能導致通知無法正確送達情況，從而損害少數他共有人的權益。部分共有人有以下幾種情形，也應查明他共有人實際住處或營業地點、事務所地點。

• 他共有人的戶籍地址無法送達。
• 根據戶籍法第五十條，他共有人已向戶政事務所申報戶籍暫遷。
• 已知他共有人不居住於戶籍地，而能夠根據實際住處進行通知。
• 部分共有人需要在登記申請書中明確記載，確認通知的地址為他共有人的實際居住地，如有不實，願意承擔相應的法律責任。（可使用切結書替代）

2.無法知悉實際住所並記明

如果部分共有人無法確認他共有人的實際居住地，應在登記申請書的適當欄位中記明「義務人確不知悉他共有人的實際居住地，如有不實，願負法律責任。」（同樣可使用切結書替代）

3-3.不能以書面通知而用公告代替，以下列情形為限：

1. 住所不明或通知無法送達：當他共有人的居住地址不明，或依照前述規定進行的通知嘗試未能成功送達時。
2. 戶籍資料顯示遷出或喪失國籍：若他共有人的戶籍資料中記載有遷出國外或喪失國籍的情況，且部分共有人向其除戶地址發送通知未能送達，而且已依前述規定規定確認實際居住地但通知無果並已進行記明。
3. 在台灣地區無戶籍：對於在台灣地區無戶籍的他共有人，如果部分共有人向其土地或建物登記簿所記載的地址發送通知亦未能送達，並且已根據前款規定查明實際居住地但無果並已進行記明。

3-4.公告代替通知生效及時效

以布告方式，由村里長簽證後公告於土地或建物所在地之村、里辦公處或以登報方式公告之，並自布告之日或登報最後登載日起，經二十日發生通知效力。(修法新增)

3-5.通知或公告應記明內容

1. 土地或建物標示。
2. 處分、變更或設定方式。
3. 價金分配。
4. 償付方法及期限。
5. 受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所(修法新增)。
6. 其他事項。
7. 數宗土地或建物併同出賣時,應另分別記明各宗土地或建物之價金分配(修法新增)。

3-6.通知或公告對象

他共有人(少數共有人),若他共有人已死亡,應繼承人或遺產管理人為通知或公告對象。由於遺產管理人為保存遺產必要之處置得主張優先購買權,新增訂遺產管理人為新加通知或公告對象。

以下是通知與公告流程圖需要請自行點閱後下載

４.土地法第34條之1優先購買權切結書

土地法第34條之1第4項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」另外按土地登記規則第97條第1項規定:「申請土地權利移轉登記時,依民法物權編施行法第八條之五第三項、第五項、土地法第三十四條之一第四項、農地重劃條例第五條第二款、第三款或文化資產保存法第三十二條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者,應附具出賣人之切結書,或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任字樣。」

當涉及到其他共有人的優先購買權時，在辦理所有權移轉登記過程中，原本出售的共有人過往需要用以下兩種方式之一來確認該優先購買權已被放棄：

1. 附上切結書：提供一份正式的切結書，證明優先購買權已經被放棄。
2. 土地登記申請書的備註欄切結：直接在土地登記申請書的備註欄內進行切結，聲明其他共有人的優先購買權已放棄。

為防止出賣人因未履行通知義務而做出虛假等..切結，從而損害少數優先購買權人的權益，土地法第34條之1的執行要點第13點新增第11款：「優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者,出賣人應依土地登記規則第九十七條第一項規定附具切結書之規定辦理,切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」,不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式。」

因此，這次修正主要是取消了原本土地登記規則中申請書上備註欄切結的方式，未來將只允許通過附加切結書的方式進行，並要求明確記載切結內容。若日後出現爭議時，優先購買權人可以利用這份切結書作為事後救濟的證據。

**善意提醒**：關於通知的內容和送達情況，雖然主要涉及當事人間的內部關係，但在申請登記時如果委託了專業代理人代書或仲介等等…，代理人根據本相關法律規定和業務上的職責，應當明確告知當事人有關的權利和義務和風險。

修正前：多數決出賣人可以二選一，土地登記備註欄或附上具切結書。聲明優先購買權人確已放棄優先購買權。
修正後：多數決出賣人只允許通過附加切結書的方式進行聲明優先購買權人確已放棄優先購買權。並明確記載切結內容如有不實,出賣人願負法律責任字樣。

５.共有物不得多數決交換所有權

土地法第34條之1執行要點第3點「第1項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為、交換所有權及共有物分割；所定變更，以有償或不影響他共有人之利益為限；所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。」

此要點重點在於多數決處分的條件範圍，明確規定除了必須是有償處分外，還特別排除了信託與共有物分割，並新增規定不得以多數決方式進行不動產所有權交換。

內政部在109年8月6日台內地字第1090129832號函就已經發布相關的函釋，指出共有不動產不得通過多數決來與其他不動產交換所有權。這次修正僅是將此規定正式寫入法條。這樣做的原因包括：

1. 當多數共有人代表少數共有人決定用土地或建物進行交換時，所選擇的交換位置和條件往往難以確保公正合理。
2. 現行法條在處理不動產交換時，沒有設置優先購買權等平衡機制，無法充分保障共有人的財產權。
3. 交換所有權後，共有關係還是維持在原不動產上，這並不符合解決共有不動產糾紛的法條初衷。

６.設定地上權他共有人有優先購買?

土地法第34條之1執行要點第12點相關規定「部分共有人依本法條第一項規定設定地上權或典權 後出賣土地，他共有人仍有第一項優先購買權之適用。」

立法多數決的原意不是於損害少數共有人的權益。舉例來說，當部分共有人（即多數人）先根據本法條規定為土地設定地上權或典權之後，再依本法條第一項規定出售該共有土地，需要考慮到已存在於該土地上的地上權人或典權人的權利仍然有效，且這些權利不會因土地所有權人的不一樣而受到影響。因此，仍應通知其他共有人（少數人）是否願意行使優先購買權。

換句話說，雖然地上權人或典權人根據土地法第104條擁有基地的優先購買權，但這不妨礙少數共有人依據執行要點第12點主張共有不動產的優先購買權。若兩者皆提出優先購買的要求，根據物權的效力，土地法第104條所賦予的權利將具有優先性。特別的是，如果多數決的出賣對象是該地上權人或典權人，則由於他們已是買受人(買方)，不能再主張優先購買，此時，少數共有人可行使優先購權。

土地法第34條之1執行要點第4點「依本法條第一項設定之地上權或典權，應於土地登記簿其他登記事項欄註記「本地上權或典權係依土地法第三十四條之一規定設定」。前項註記，於辦理地上權讓與或典權轉典時，應予轉載。為利登記實務作業以免因無法辨識或忽略少數共有人之優先購買權是否存在。

修正前：多數決出賣對象是地上權人或典權人可以行使優先購買權。
修正後：
1.多數決出賣對象是地上權人或典權人不可以行使優先購買權，少數共有人可行使優先購權。
2.如出賣對象是第三人，地上權人或典權人跟少數共有人同時主張優購權依土地法104條物權為優先。

７.共有土地多數決處分登記駁回

不良業者的噩夢?少數共有人救命稻草? 執行要點新增第14點

土地法第34條之1執行要點第14點部分共有人依本法條規定處分、變更或設定他項權利,除土地登記規則第97條第3項所定情形外,於收件後至登記完畢前,他共有人以書面提出異議,主張下列情形者,登記機關應依同規則第57條第1項第3款(私權爭執)規定予以駁回:

1. 數宗土地或建物併同出賣，部分共有人未記明各宗土地或建物價金，致他共有人無從就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有第十二點第二項但書情形者，不在此限。
2. 就其應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執，並附具已向法院起訴文件。
3. 就書面通知不符第8點第2款至第4款規定有爭執。
4. 其他損害其權益之情形，並附具已向法院起訴文件。

以下整理了共有土地多數決並因私權爭議導致登記申請被駁回的原因：

7-1.土地登記規則第97條第3項

「依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」

原先就有的保障少數人優先購買權之規定

7-2.土地法第34條之1執行要點第14點第1款

「數宗土地或建物併同出賣，部分共有人未記明各宗土地或建物價金，致他共有人無從就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有第十二點第二項但書情形者，不在此限。」

當部分共有人將數宗土地或建物一同出售時，必須分別明確標明各宗土地或建物的價格，讓其他共有人可以考慮是否行使其優先購買權。若未在通知或公告中明確列出價格，導致他共有人(少數人)無法行使優先購買權，並由他共有人提出異議，除非部分共有人能提供下列文件，否則登記機關應予以駁回。

1. 部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件。
2. 依法令規定應併同移轉。

7-3.土地法第34條之1執行要點第14點第2款

「就其應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執，並附具已向法院起訴文件。」

當共有人間對於對價補償、買賣條件、抵押權處理、價金方式及期限等事項存在爭議，並且已經向法院提起訴時，這些問題屬於民事法院審查範疇。因此，登記機關應對相關的登記申請予以駁回。

7-4.土地法第34條之1執行要點第14點第3款

「就書面通知不符第八點第二款至第四款規定有爭執。」

由於他共有人根據修正後的規定進行書面通知，通知的具體地址是由部分共有人自行查明。如果在當事人間因此產生爭議，尚非登記機關可審查的事項範疇。因此，對於涉及此類通知地址爭議的登記申請，應予以駁回。可以回看本文第3大點通知或公告內容。

7-4.土地法第34條之1執行要點第14點第4款

「其他損害其權益之情形,並附具已向法院起訴文件。」

由他共有人(少數人)自行主張並檢附已向法院起訴文件。

修正執行要點常見問題QA

宙霆對新土地法第34條之1執行要點討論

過往修正前黑心多數決共有人用低於市價價格自己多數決買讓他少人共有人的不動產導致損害利益此法原立法意旨不在犧牲少數人利益為出發點但實務上很多用此法不動產處分不公案件長年以久，現今修正多項執行要點舉例本文第1大點內容多數決只能賣給第三方，共有人自己不能是買方，看起來共有人低買已成過去式，還有最新通知少數共有人優先購買權不在是馬虎行事上通知跟公告而已，可以看第3大點跟第4大點內容最重要的少數共有人如有第7大點其中內容可以提出異議讓地政機關登記駁回，以上種種修正有感覺到大刀改革的感覺。本文有攸關人財產建議翻覆多看保障自己也保障家人。

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此篇文章內容會從土地法第34條之1基本概念共有後才能知道多數決如何成立及常見的建商常用的串通他人設定地上權剝奪少數人優先購買權內容談到法規會有點枯燥但魔鬼藏在細節裡能用舉例的方式宙霆盡量讓用大家淺顯易懂來呈現。

１.土地法第34條之1立法目的?

因民法第819條第2項共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

因有長年被閒置，當其中共有人有要出售土地，讓土地更有效利用，有找不到人之情況，卻因民法819條規定需要全部共有人同意，無疑耗費非常多時間，，讓土地不能效利用，實為浪費土地資源。

有再找地都希望買整塊土地做有效利用地方建設，不太會單獨買一塊土地的其中一部分所以若沒土地法（特別法）特別規定就會被民法須全數共有人同意才能處份，陷於無法有效利用。
知識分享：民法為母法土地法為特別法，特別法優於母法。所以買賣依據土地法為準

２.土地共有是什麼?

土地共有顧名思義很人共有一塊土地，土地有分地號，一個地號有多數所有權人就是共有。
民法所規定的「共有」的2種類型：「分別共有」和「公同共有」。

2-1.分別共有(分別持有)

雖然共有某一筆土地，但每個人所擁有的比例都已經分別確定，因此可以清楚知道各自的「應有部分」是多少（例如A持有20％、B持有60％、C持有20％）。例如如有一塊土地已知權利範圍謄本或權狀會顯示：A：2/10，B：6/10，C：2/10。

不過，當共有人彼此之間並劃分未確定比例之前，法學上推定大家的比例都為均等。

2-2.公同共有(共同持有)

公同共有：意旨共有人「共同」擁有全部的財產。
公同共有則是數人共有一物，並不像「分別共有」有進一步去區分每個共有人各自擁有多少比例。

法定土地法第34條之1第5項處份公同共有準用之。

３.土地法§34-1處份行為有哪些？

一塊土地有多數人時其中有人要出售(處分)就一定會影響其他共有人，想出售的人不能隨意出售整筆共有土地。

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權(不包含信
託、分割、設定抵押權),最常見的就是共有土地及建物的買賣。

４.共有土地多數決如何成立？

土地法第34條之1第1項規定共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上
權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其 應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

依照相關法律規定，共有土地的出售時，不用需要得到所有共有人的一致同意。只要超過半數的共有人及這半數共有人所持有的土地比例必須超過50%同意出售，就可以依據「多數決」的原則，土地進行處份買賣程序。

此外，有一種情況。如果要賣的只有少數分共有人或單一共有人所持有的土地比例超過2/3(一定要超過)，則無需考慮共有人的人數比例，即可自行決定出售土地。在土地成功出售後所得的款項由法院提存將按照各自的土地持份比例，均等分配給所有共有人。

儘管這項法律規定可能對於不同意的共有人來說顯得有些強硬多數決霸王條款宙霆是少數一方我也不是滋味，然而，從好的地方想經濟效益的角度來考量，這種做法促進了土地和建築物的有效利用，也有助於推動社會經濟的進步。

過往因無須進行實質審查導致大吃小、強凌弱爭議不斷，好消息的是在113年1月1日起土地法34條之1執行要點修正有對此法實質審核及多數決只能賣第三人相關補強，宙霆礙於篇幅後續會專寫一篇執行要點修正後內容分享給大家。

延伸閱讀：土地法34條之1無進行實質審查，導致大吃小變相出售少數人不動產(中央社相關報導)

５.優先購買權

土地法34條之1第4項：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

上面的意思是當一塊土地共有人想要出賣自己的持份給第三人時(土地持分以外的人)，應該事先以書面通知其他共有人，讓其他共有人可以主張自己的優先承購權，並以同一價格進行購買。
白話說共有人要賣土地給持有以外的人要書面通知其他共有人。

６.我的優先購買權被搶先？

在台灣房地產市場中尤其土地利益大，一些不良業者為了規避本文第五點少數共有人行使的優先購買權，而做法規上的更高位優先權承購權。例如，有可能會與多數共有人合謀，安排一個表面上的日後要買地的「地上權人」。根據法律規定，設定地上權人(物權效益)有更高優先購買權，這樣的設計使得少數共有人的優先購買權順序不是第一優先。以上就是不良建商常用手法合併購土地。

6-1.土地法34-1執行要點第12點修正優先購買權!

好消息的是在民國113年1月1日起土地法34-1執行要點修正

土地法34-1執行要點第12點

部分共有人依本法條第一項規定設定地上權或典權後出賣土地，他共有人仍有第一項優先購買權之適用。

修正前修正後：

修正前：共有人多數決後土地要賣給地上權人有優先購買權力高於少數共有人。
修正後：多數決要賣給地上權人，地上權人是買方，地上權人已無法主張第一優先購買。而是少數共有人有第一優先購買權。

延伸閱讀：土地法第34條之1執行要點修正有哪些?

土地法第34條之1常見問題QA

宙霆看法討論

土地法第34條之1多數決有效利用土地立意良好，但宙霆在仲介從業是此法也最多為人詬病的法條，舉例本文第6點不良建商假設定通謀行為，隨然少數人可以提出訴訟，因舉證困難檻極高，訴訟不確定性又高一般共有少數人委屈吞下。

另外多數決後要通知優先購買權人這「通知」就有技術性操作明知實際住所卻通知沒人的戶籍地最後以在登記申請書「備註欄」切結，註明「優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣」。

因為第34條之1的優先購買權是屬於「債權」性質，事後若深覺權益受損，要在舉證訴訟，種種不確定性又打退堂鼓。

事後出售金額隨可以拿回，在不願意狀態下被強制出售自己的資產實屬不公，有些可能是拚大半輩子的長輩留下祖產。文中有提到的土地法第三十四條之一執行要點修正後優先購買權人通知審核更嚴謹查核，多數共有人要壓低價格多數決買也有修正。宙霆另開一篇跟大家分享討論。

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